Räumungsvollstreckung nach „Berliner Modell“ – Kostengünstige Alternative für Vermieter

Räumungsvollstreckung nach „Berliner Modell“ – Kostengünstige Alternative für Vermieter

10. Januar 2007 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Vermieter können nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH kostengünstig gegen den zur Räumung verpflichteten Mieter vorgehen und diesen aus der Wohnung entfernen lassen, ohne – mitunter beträchtlichen – Vorschuss für die Räumung und Einlagerung des Mobiliars des Räumungsschuldners durch den Gerichtsvollzieher leisten zu müssen.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss vom 10. August 2006 bestätigt, dass das Vermieterpfandrecht Vorrang vor der Entfernung der Habe des Mieters im Zuge der Räumungsvollstreckung habe. Der Gerichtsvollzieher habe den – beschränkten – Räumungsauftrag des Vermieters ohne Prüfung der Berechtigung des Vermieters, sich auf sein Vermieterpfandrecht zu stützen, auszuführen.

Diese Entscheidung hat insbesondere Bedeutung für Vermieter, die einen Räumungstitel gegen den Mieter durchsetzen wollen und hierbei Gefahr laufen, auf den mitunter beträchtlichen Kosten für Räumung und Einlagerung des Mobiliars des Mieters „sitzen zu bleiben“, da die Kosten im Nachgang nicht wieder beigetrieben werden können. Nunmehr herrscht Klarheit insofern, dass der Vermieter nicht gehalten ist, einen – mit hohen Vorschussanforderungen des Gerichtsvollziehers verbundenen – umfänglichen Räumungsauftrag zu erteilen, sondern berechtigt ist, einen auf Herausgabe der Wohnung beschränkten Auftrag an den Gerichtsvollzieher auszubringen. Hierbei wird der Mieter seitens des Gerichtsvollziehers lediglich aus der Wohnung entfernt, was mit wesentlich geringeren Kosten verbunden ist. Nach Auswechslung des Schlosses ist der ehemalige Mieter auch tatsächlich an einer – widerrechtlichen – neuerlichen Inbesitznahme gehindert.

Zwar darf der Gerichtsvollzieher nicht die Entfernung unpfändbarer Gegenstände durch den Mieter verhindern – diese unterliegen nicht dem Vermieterpfandrecht. Allerdings ist der Mieter gehalten, derartige Gegenstände vor dem Erscheinen des Gerichtsvollziehers zu entfernen, da er sich im Falle des Widersetzens gegen die Hinausweisung strafbar machen würde und später faktisch nicht mehr an die Sachen herankommt. Im übrigen tut der Mieter gut daran, nur tatsächlich unpfändbare Gegenstände zu entfernen, da auch das Entfernen von Gegenständen, die dem vom Vermieter ausgesprochenen Pfandrecht unterliegen, strafbewehrt ist.

Praxishinweis:
Im Ergebnis findet der Vermieter nach einer „Berliner Räumung“ zwar keine leere Wohnung vor, auch wird eine Verwertung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen in der Regel nicht sehr ergiebig ausfallen, jedoch bleiben dem Vermieter die im Zuge einer vom Gerichtsvollzieher durchgeführten, mitunter exorbitant hohen Kosten für Räumung und Einlagerung erspart, die nicht nur im Wege des Vorschusses zu leisten sind, sondern sich in der Regel als beim Mieter uneinbringlich erweisen.

Wichtig ist diese Entscheidung auch im Hinblick darauf, dass der BGH klargestellt hat, dass dem Gerichtsvollzieher kein Prüfungsrecht hinsichtlich des Vermieterpfandrechts obliegt. Dieser hat den eingeschränkten Herausgabeauftrag ohne Weiteres zu erfüllen!

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