Schönheitsreparaturen:  Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln mit „flexibler“ Abgeltungsquote

Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln mit „flexibler“ Abgeltungsquote

03. Oktober 2007 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer

Sind die im Formularmietvertrag Schönheitsreparaturen vorgesehen, wird jedoch vom Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von der Abnutzung der Wohnung und vom Zeitablauf Anteils der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen verlangt (Quotenabgeltungsklausel), kann dies unwirksam sein.

Bereits in einem vom BGH im Jahre 2006 zu entscheidenden Fall (BGH VIII ZR 52/06) wurde die Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln angenommen, wenn die Klausel die Mieter zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, auch wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf noch gar nicht besteht, (sog. „Quotenabgeltungsklauseln mit „starrer“ Abgeltungsquote“).

In seiner jetzigen Entscheidung hat der BGH auch eine Quotenabgeltungsklausel für unwirksam erachtet, die eine Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs der konkreten Wohnung ermöglichte (Quotenabgeltungsklauseln mit „flexibler“ Abgeltungsquote), weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich mache, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstoße.

Der Fall: 
Die Kläger mieteten von Frühjahr 2001 bis Frühjahr 2004 eine renoviert übergebene Wohnung des Beklagten. Ausweislich des Mietvertrages waren die Kläger zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen verpflichtet. Schönheitsreparaturen waren während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Davon wurde durch eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel abgewichen, wenn der Zustand der Räume keine Einhaltung der Frist erforderte.

Diese flexible Quotenabgeltungsklausel sah vor, dass sofern bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer (…) nicht fällig seien, der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer (…) zahlt, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes sollte im Folgenden anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt werden und dem Verhältnis der in Ziffer (…) festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen entsprechen.

Die Kläger zogen aus, ohne die Wohnung zu renovieren. Im Rahmen einer nach Auszug der Kläger folgenden Auseinandersetzung über die Verpflichtung des Beklagten als Vermieters zur Kautionsrückzahlung wurde gerichtlich festgestellt:

„Die streitige Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Kläger unangemessen und ist deswegen nichtig“.

Der BGH stellte fest, dass die verwendete Quotenabgeltungsklausel die Mieter unangemessen benachteilige, weil nicht hinreichend klar sei, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei. Die Klausel verstoße daher gegen das in § 307 Abs.1 S.1 und 2 BGB normierte Transparenz- und Bestimmtheitsgebot.

Zwar ermögliche die streitgegenständlich Quotenabgeltungsklausel bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des durch den Mieter hinterlassenen tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn die Quotenabgeltungsklausel knüpft ausdrücklich an die geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich. Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt.

Entscheidend für Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel des BGH war indes, dass zweifelhaft war wie der Fristenzeitraum des Mietvertrages zu berechnen sein sollte. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzte, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig seien, könne es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich werden würde. Es sei – so der BGH – zwar naheliegend diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Zwingend wurde diese Berechnungsmethode vom BGH jedoch offensichtlich nicht befunden.

Der BGH stellte daher durch einen Beispielsfall fest, dass anhand der streitgegenständlichen Klausel mögliche Rechenexempel zu bilden sein könnten, wonach sich – je nach Berechnungsmethode – eine Beteiligungsquote von 4/10 (2/5) aber auch 4/7 für den Mieter ergaben.

Ende das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, habe aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, bestehe – ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume – Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, habe er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis könne auf einfachere Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt werde. In dem hier gebildeten Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer zwei Jahre. Bei einer Regelfrist von fünf Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsquote von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist).

Der Wortlaut der Klausel ermögliche im Beispielsfall dem Vermieter aber auch eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7. Der Fristenzeitraum könne bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert werde, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abziehe. Betrage die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre, habe der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsse der Mieter demnach mehr als die Hälfte (!) der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 4/10 (2/5) des Renovierungsaufwands verursacht habe.

Durch die Möglichkeit unterschiedlicher Berechnungsmethoden sei jedoch das Transparenz- und Bestimmtheitsgebot i.S.v. § 307 Abs.1 S.1 und 2 BGB verletzt, dem eine Formularbestimmung nur dann genüge, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibe. Die Klausel wurde daher für unwirksam befunden.

Praxishinweis:
Der BGH hat indes auch festgestellt dass die Quotenabgeltungsklausel des Mietvertrags eine Auslegung zugänglich ist, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden sei. Dies könne dann der Fall sein, wenn die Wohnung renoviert übergeben worden sei und eine Quotenabgeltungsklausel jedenfalls dahin gehend zu verstehen sei, dass der Mieter nur zu einer Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten wird, welcher ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein wird. Sofern zugleich dem Mieter der daraus resultierende Einwand der „Maßgeblichkeit der individuellen Abwohnzeit“ sowie auch die Berechnungsgrundlage deutlich gemacht wird, dürften die Interessen des betreffenden Mieters im Sinne dieser Entscheidung vollumfänglich gewahrt sein. Im Hinblick auf eine unrenoviert übergebene oder renovierungsbedürftige Wohnung wurde die Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln allerdings offengelassen.Ein Vermieter ist bei Übergabe einer renovierten Mietwohnung daher zu raten, eine flexible Quotenregelung mit klarer Berechnungsgrundlage in seinen Formularmietvertrag aufzunehmen.

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