Mieterhöhung einer Teilinklusivmiete nach §§ 558, 559 BGB – Absage des BGH an rigide Rechtsprechung der Untergerichte zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens

Mieterhöhung einer Teilinklusivmiete nach §§ 558, 559 BGB – Absage des BGH an rigide Rechtsprechung der Untergerichte zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens

27. Januar 2008 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

In einer aktuellen Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 331/06, Urteil vom 10.10.2007) hat das oberste deutsche Zivilgericht die Rechte der Vermieterseite gestärkt und der mitunter rigiden Praxis der Instanzgerichte, Klagen gerichtet auf die Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen wegen formeller Unwirksamkeit abzuweisen, eine klare Absage erteilt.

Hintergrund dieser Entscheidung ist die Problematik des Vermieters, bei bestehenden Teilinklusivmiet-Verträgen (Teilpauschal- oder Bruttokaltmieten) ein wirksames Erhöhungsverlangen ausgerichtet an den ortsüblichen Vergleichsmieten zu formulieren. Der in diesem Zusammenhang üblicherweise herangezogene örtliche Mietspiegel enthält in aller Regel lediglich Angaben zu Nettokaltmieten (ohne pauschalen Betriebskostenanteil).

Nach der bislang wohl herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur hatte der Vermieter, der eine an einem Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel orientierte Erhöhung der Bruttokaltmiete begründen wollte, grundsätzlich zunächst die Betriebskosten aus der Teilinklusivmiete herauszurechnen, um die so bereinigte Miete mit der im Mietspiegel aufgeführten ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichen und eine angemessene Erhöhung formulieren zu können.

Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass jedenfalls immer dann, wenn die erhöhte Bruttokaltmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettovergleichsmiete liege, eine Bereinigung der Ausgangsmiete um die Betriebskosten entbehrlich sei, da notwendigerweise die so zu ermittelnde Nettokaltmiete in jedem Falle niedriger sei als die Bruttokaltmiete; wenn aber schon die erhöhte Bruttokaltmiete zulässig sei, gelte dies in jedem Falle auch für die (darin enthaltene zwingend niedrigere) Nettokaltmiete.

Praxishinweis:
Die Befreiung des Vermieters von der Notwendigkeit, die Betriebskosten aus der zu erhöhenden Bruttokaltmiete herauszurechnen, gilt nach BGH sowohl für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens als auch für die materielle Durchsetzbarkeit des Zustimmungsverlangens. Die prozessuale Position der Vermieterseite, deren Ansprüche nur allzu oft mit Verweis auf formelle Unzulässigkeit von Instanzgerichten abgewiesen wurden, erfährt insofern eine erhebliche Stärkung jedenfalls immer dann, wenn die erhöhte Bruttokaltmiete die ortsübliche Nettovergleichsmiete nicht übersteigt.

 

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