Selbstauskunft – das Fragerecht des Vermieters

Selbstauskunft – das Fragerecht des Vermieters

14. Dezember 2008 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer

Es ist in den letzten Jahren üblich geworden, dass Mieter vor Abschluss eines Mietvertrags einen Fragebogen, die sog. Selbstauskunft, ausfüllen sollen. Der Mieter muss so einen Fragebogen nicht ausfüllen. Im Falle der Ausfüllung des Fragebogens müssen einzelne Fragen, z.B. nach der Bonität des Mietinteressenten, jedoch unbedingt wahrheitsgemäß beantwortet werden. Andernfalls kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten (vor Wohnungsbezug) oder kündigen (nach dem Einzug) und den Mieter räumen lassen (LG Itzehoe, Urt. v. 28.3.2008 – 9 S 132/07).

Der Fall:
Der Vermieter möchte eine Wohnung vermieten. Um den „richtigen Mieter“ zu finden, legt er sämtlichen Mietinteressenten einen Fragebogen zur „Selbstauskunft“ vor. Eine der Fragen bezieht sich auf frühere Mietschulden. Ein Bewerber beantwortet sie dadurch, dass er in diese Spalte einen Querstrich einträgt. Es kommt zum Abschluss des Mietvertrags. Später erfährt der Vermieter von früheren Mietschulden und ficht den Mietvertrag an. Der Mieter widerspricht. Der Vermieter erhebt Räumungsklage. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht und der Mieter muss die Wohnung räumen.

Entscheidungsgründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung, da die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung wirksam ist. Bei den in der Selbstauskunft verlangten Angaben kam es dem Vermieter erkennbar darauf an, einen Mieter für die Wohnung zu bekommen, der in der Lage sein würde, die vereinbarte Miete und die Mietkaution zahlen zu können. Die Frage nach früheren Mietschulden zielt auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters ab und ist daher von wesentlicher Bedeutung für den Vermieter. Nicht gelten ließ das Gericht den Einwand des Mieters, er habe die Frage ja gar nicht falsch beantwortet, weil ein Querstrich lediglich bedeute, er gebe keine Antwort: „Wird in einer Selbstauskunft in die Spalte „Mietschulden“ ein Querstrich eingetragen, versteht der Rechtsverkehr dies als Verneinung, nicht als Verweigerung der Antwort.“ Hätte der Mieter sie unbeantwortet lassen wollen, hätte er sie leer lassen müssen. Der Beklagte habe den Vermieter arglistig getäuscht, indem er wider besseres Wissen falsche Angaben über seine Bonität gemacht habe.

Praxishinweis:
Ob ein Mieter nach einer falschen Selbstauskunft eine Wohnung verliert hängt entscheidend davon ab, ob die Fragen zulässig sind und zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Lüge bemerkt. Eine zulässige Frage setzt daher vor allem ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung voraus. Ein solches Interesse ist beim Mietverhältnis nur dann gegeben, wenn die Unrichtigkeit sich auf die Umstände bezieht, die bei objektiver Würdigung für den Abschluss des Vertrages wesentlich waren und der Mietvertrag bei richtiger Antwort nicht geschlossen worden wäre

Zulässige Fragen sind:

  • nach der Identität des Mieters (Name, Vorname, Anschrift, Telefon)
  • nach dem Einkommen: Die Mietinteressenten müssen hierbei richtigerweise nicht ihre eigenen gesamten finanziellen Verhältnisse und Verbindlichkeiten offenbaren. Eine solche umfassende Offenbarungspflicht mit detaillierten Fragen zur persönlichen und finanziellen Situation würde in das Recht auf informelle Selbstbestimmung der Mietinteressenten zu stark eingreifen. Die Angabe des reinen Nettoverdienstes alleine gibt dem Vermieter aber konkrete Anhaltspunkte über die Solvenz des Mieters im Vergleich zur Mietzinshöhe.
  • nach dem Beruf: Zwar kann nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass Arbeitslose nicht ihre Wohnungen bezahlen können, zumal über Arbeitslosengeld, Arbeitslosenhilfe, Sozialhilfe und Wohngeld eine öffentliche Unterstützung für die Mietzahlungen möglich ist. Dennoch ist nicht von der Hand zu weisen, dass Mieter mit gesicherten Arbeitsplätzen grundsätzlich zahlungsfähiger sind als arbeitslose Mietinteressenten. Außerdem wird über den Beruf die Miete finanziert und kann z.B. bei Musikern, die in ihrer Wohnung üben wollen, auch die Hausgemeinschaft an sich berühren.
  • nach der Anzahl der einziehenden Personen: Der Vermieter hat ein überwiegendes Interesse daran zu erfahren, durch wie viele Personen das Mietobjekt bewohnen werden und wie stark es dadurch auch abgenutzt werden könnte bzw. ob sich z.B. eine Großfamilie in die Hausgemeinschaft eingliedern könnte.
  • nach der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Bewerber: Da die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung im Sinne des § 807 ZPO nach dieser Vorschrift auch nur in Betracht kommt, wenn eine vorausgegangene Pfändung nicht zum Erfolg geführt hat oder doch nicht erfolgversprechend erscheint (§ 807 Abs. 1 ZPO), muss die Durchführung eines Verfahrensgemäß § 807 ZPO zu ernstlichen Zweifeln an der Solvenz des Betroffenen führen, wenn der Betroffene Mieter des Objekts wird.
  • nach einigen Lebensgewohnheiten: z.B. ob der Mietinteressent Raucher ist.

Unzulässige Fragen sind:

  • nach der konkreten Person des Arbeitgebers: Dem Vermieter steht hier kein schützenswertes Informationsinteresse zur Seite.
  • nach dem Familienstand: Die Frage, ob jemand verlobt, geschieden oder verheiratet ist, ist unzulässig. Ebenfalls die Frage nach einer bestehenden Lebenspartnerschaft. Die Ehe, die nichteheliche Lebensgemeinschaft und die Lebenspartnerschaft genießen heutzutage weitgehende (gleiche) Rechte und daher gibt es kein schützenswertes Interesse bzgl. der Zulässigkeit dieser Fragen.
  • nach Namen und Adresse des Vorvermieters: Die Frage zum Vorvermieter ist unzulässig. Das gleiche gilt für Fragen nach dem früheren Mietverhältnis und dem Grund für die Beendigung des letzten Mietverhältnisses.
  • nach Rasse, Nationalität sexueller Neigung (z.B. Homosexualität): Die Fragen nach Rasse, Nationalität und auch sexueller Neigung sind grds. wegen Verstoß gegen Allgemeine Persönlichkeitsrecht und den Gleichheitsgrundsatz unzulässig.
  • nach der Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft: Die Frage ist grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme wird nur gelten, wenn der Vermieter selbst eine bestimmte Religionsgemeinschaft repräsentiert (z.B. eine Kirche vermietet Zimmer an Studenten der gleichen Konfession).
  • nach einer Partei- oder Vereinszugehörigkeit: Die Frage nach der Mitgliedschaft im Mieterverein, einer Partei oder nach der Aufenthaltsberechtigung sind unzulässig.
  • nach der Familienplanung: Mit den sozialstaatlichen Prinzipien und den vorgenannten Rechten beim nachträglichen Einzug von Kindern in die Wohnung wäre es nicht vereinbar, wenn nicht auch die aus der Ehe entspringenden Kinder sowie die damit verbundene Schwangerschaft der Ehefrau und die spätere Aufnahme der Kinder in die Wohnung geschützt wären. Wenn demnach schon die Aufnahme von Kindern in die Wohnung geschützt ist, kann dies auch nicht anders hinsichtlich der Schwangerschaft zu beurteilen sein. Von daher ist die Frage ebenfalls als unzulässig und „offensichtlich persönlichkeitsrechtsverletzend“ anzusehen.
  • nach Vorstrafen und Ermittlungsverfahren: Um eine Resozialisierung der Gestrauchelten nicht unnötig zu erschweren (und den sich redlich um ein Mietwohnung bemühenden Vorbestraften nicht in unnötige Gewissenskonflikte zu bringen, die übrigens der Gewissenlose weniger als der Anständige haben wird, überwiegt das Interesse des Mieters an der Geheimhaltung der Vorstrafe. Die Frage nach einem anhängigen strafrechtlichen Ermittlungsverfahren ist daher ebenfalls unzulässig.

Unzulässige Fragen darf der Mietinteressent auch falsch beantworten !

Entscheidend für die Rechtsfolge einer Lüge innerhalb einer Selbstauskunft ist zudem, wann der Vermieter die Lüge des Mieters bemerkt.

Bemerkt der Vermieter die Lüge vor Einzug des Mieters, kann Vermieter den Vertrag anfechten und ggf. Schadensersatz (z.B. die Kosten einer erneuten Anzeigenschaltung) verlangen. Der Vertrag ist nach erklärter Anfechtung unwirksam, der Mieter kann daraus keine Rechte ableiten, insbesondere nicht in die Wohnung einziehen, bereits übergebene Wohnungsschlüssel muss er zurückgeben.

Bemerkt der Vermieter die „Lüge“ erst nach Einzug des Mieters, ist eine Anfechtung des Vertrages nicht mehr möglich, weil die Anfechtungsvorschriften nunmehr wegen Vorranges der speziellen Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht mehr Anwendung finden. Es liegt aber eine schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters vor. Der Vermieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Pflichtverletzung des Mieters, sprich: der Lüge bei der Selbstauskunft, für den Vermieter unzumutbar wäre. Unzumutbar ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter insbesondere dann, wenn sich die Falschauskünfte dahingehend auswirken, dass die berechtigten Interessen des Vermieters an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt werden oder in Zukunft beeinträchtigt sein könnten. Zahlt der Mieter daher die Miete pünktlich, dann haben die falschen Angaben über die Beschäftigung, die Anzahl der eingezogenen Personen oder das Einkommen keine Bedeutung mehr und der Vermieter darf deshalb nicht mehr kündigen.

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