Makler haften für unrichtige Angaben im Exposé

Makler haften für unrichtige Angaben im Exposé

16. Januar 2009 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Eine unrichtige Angabe des Maklers in einem Exposé, stellt eine schuldhafte Vertragsverletzung dar, für die der Makler haftet, sofern die Angaben nicht durch den Verkäufer veranlasst wurden (OLG Frankfurt, Urteil vom 13.02.2008 – 15 U 137/07)

Der Fall:
Gegenstand der Entscheidung des OLG Frankfurt in einem Berufungsverfahren war die Frage, ob unrichtige Angaben des Maklers in einem Exposé eine schuldhafte Vertragsverletzung des Maklers darstellen, wenn die Angaben nicht auf denen des Verkäufers beruhen. Der beklagte Makler hatte im Zuge des Auftrages zum Verkauf einer Immobilie in dem von ihm erstellten Exposé die Angabe „vollständig saniert“ verwendet. Dies entsprach jedoch weder den Tatsachen noch den seitens des Verkäufers an den Makler gereichten Angaben. Das Exposé wurde seitens des Verkäufers nicht inhaltlich überprüft und ist daher mit den (unzutreffenden) Angaben des Maklers in den Rechtsverkehr gelangt.

Die Entscheidung:
Die Kläger ließen vortragen, durch die falsche Angabe im Exposé sei ihnen ein Schaden entstanden, zu dessen Ersatz der verklagte Makler verpflichtet sei. Dies hat das Oberlandesgericht bestätigt. Eine (Mit-)Haftung des Verkäufers erkannte das Gericht indes nicht. Das Gericht führte hierzu aus, es gebe keine allgemeine Lebenserfahrung dahingehend, dass der Verkäufer überprüfe, ob der Makler diesen Auftrag ordnungsgemäß erfülle, etwa durch Kontrolle des Exposés. Das Gericht vermochte in der fehlenden Kontrolle des Auftraggebers daher kein im Hinblick auf die Schadensentstehung adäquat kausales Verhalten erkennen. Für den Schadenseintritt sei alleine der Makler verantwortlich, folglich treffe diesen die (alleinige) Ersatzpflicht.

Nach gefestigter Rechtsprechung ist der Makler verpflichtet, bei seiner Tätigkeit im Rahmen des Zumutbaren die Interessen des Auftraggebers zu wahren. Im Einzelnen sind Aufklärungs-, Beratungs- und Unterlassungspflichten als vertragliche Nebenpflichten anerkannt. Hinsichtlich der Ausformung vorgenannter Nebenpflichten aus dem Maklervertrag gilt:

Informationen des Veräußerers darf der Makler grundsätzlich ungeprüft weitergeben (BGH, Urt. v. 18.01.2007 – III ZR 146/06, zur Besprechung dieses BGH-Urteils durch Rechtsanwalt Dr. Stark vgl. den Newsbeitrag vom 01.07.2007). Eine Einschränkung besteht nur insoweit, als der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnehmen darf, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen als ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich einzustufen sind.

Der Makler muss alle ihm bekannten, für die Entschließung seines Auftraggebers wesentlichen Umstände über das Objekt oder über den von ihm beigebrachten Vertragspartner mitteilen.

Ratschläge und Auskünfte, zu denen der Makler nicht verpflichtet ist, müssen gleichwohl zutreffend sein, wenn der Makler diese erteilt. Andernfalls kann hieraus eine Schadenersatzpflicht auch ohne Aufklärungspflicht erwachsen. Dabei hat der Makler nur Aufklärungspflichten gegenüber seinem Kunden. Ist der Makler vom Verkäufer beauftragt worden, ergeben sich daraus in der Regel im Verhältnis zum Käufer keine Beratungspflichten. Anders nur, wenn der Makler im Rahmen einer Doppeltätigkeit verpflichtet war.

Praxishinweis:
Makler sollten zukünftig hinsichtlich der Richtigkeit der in ein Exposé oder dergleichen übernommenen Informationen eine strenge Plausibilitätsprüfung anlegen. Zwar schuldet der Makler seinem Auftraggeber in der Regel keine eigenen Ermittlungen, er darf vielmehr im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Dies jedoch nur, solange sich die Informationen im Hinblick auf die einschlägigen Kenntnisse und Erfahrungen des Maklers als plausibel darstellen. Andernfalls läuft der Makler Gefahr, im Falle der Weitergabe einer objektiv falschen Angabe den hieraus erwachsenden Schaden ersetzen zu müssen.

 

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