Ende der „kostenfreien“ Nutzung von Gewerberäumen durch gewerbliche Mieter nach Nichtzahlung und Kündigung des Mietvertrages

Ende der „kostenfreien“ Nutzung von Gewerberäumen durch gewerbliche Mieter nach Nichtzahlung und Kündigung des Mietvertrages

16. August 2009 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer

Im Gewerbemietverhältnis muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht den Mieter mit Versorgungsleistungen wie z.B. Strom, Heizung, Warmwasser etc. versorgen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen nicht (mehr) leistet und dadurch dem Vermieter ein Schaden droht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell entschieden hat.

Der Fall:
Der Kläger war Mieter und hatte im Jahr 2000 vom Beklagten Räume zum Betrieb eines Cafés angemietet. Bereits im Jahr 2001 stellte der Kläger seine Nebenkostenvorauszahlungen ein. Kurz darauf zahlte der Kläger auch keine Grundmiete mehr, mit der er letztlich im August 2007 acht Monate im Rückstand war. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Der Beklagte drohte dem Kläger mehrfach damit, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Das Landgericht gab der hiergegen gerichteten vorbeugenden Unterlassungsklage statt; das Kammergericht wies sie ab. Die Revision des Klägers vor dem Bundesgerichtshof (BGH) blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe:
Der BGH hat entgegen der bisher einhellig vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine unzulässige Selbstjustiz (sog. verbotene Eigenmacht) gesehen hat, die Einstellung von Versorgungsleistungen durch den Vermieter für hinnehmbar erklärt. Der ansonsten schützenswerte Besitzschutz eines Mieters an seiner Mietsache sei davon geprägt, dass er dem Mieter auch zusteht, sofern er – mangels Mietzahlung sowie aufgrund Räumungsverpflichtung – ein unrechtmäßiger Besitzer ist. Dies bedeutet zwar, dass für den Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Abwehr von Störungen besteht und zwar auch dann, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist. Allerdings hob der BGH nunmehr hervor, dass der Besitz einer Mietsache keinen Anspruch auf eine (bestimmte) Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen (wie Aushängen der Fenster, Behinderung des Zuganges, Auswechseln der Schlösser u.ä. etc.). Ein solcher unzulässiger Eingriff liege jedoch nicht vor, wenn lediglich (Versorgungs-) Leistungen eingestellt würden. Der reine Besitz der Mietsache verleihe dem Mieter kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern, denn Besitz sei eben „worauf man sitzt“, nicht aber die Bedienung mit (Versorgungs-) Leistungen. Die Sachlage sei daher vergleichbar damit, dass Versorgungsunternehmern die Leistungen einstellen, wenn der Mieter diese unmittelbar über die Versorgungsunternehmen beziehe und nicht zahle. Eine Versorgungssperre durch ein Versorgungsunternehmen wird nach überwiegender Auffassung der Rechtsprechung ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung der Versorgungsleistung durch den Vermieter kann sich daher nur aus dem Mietvertrag selbst, ggf. auch aus nachvertraglicher Pflicht ergeben. Im Einzelfall könne daher durchaus eine Pflicht auf Belieferung mit Versorgungsleistung durch den Vermieter bestehen. Die Grenze für eine Pflicht des Vermieters zur Belieferung mit Versorgungsleistungen sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür keine Zahlung erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Praxishinweis:
Es ist leider häufig zu beobachten, das wegen Nichtzahlung der Miete oder Pacht gekündigte Gewerbemieter, insbesondere Gastronomen, ihr Gewerbe trotz Kündigung oder Auslaufen des Mietvertrages weiterbetreiben, ohne Miete oder Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten. Sofern der Vermieter dann die Versorgung mit in der Regel von ihm vorbezahlten Nebenleistungen einstellte, wurde er durch den „Mieter“ mit einstweiliger Verfügung überzogen und musste in der Regel die Nebenleistungen fortsetzen (!), obwohl er dafür kein Entgelt erhielt. Darüber hinaus musste der Vermieter sogar die Kosten dieses einstweiligen Verfügungsverfahrens tragen. Räumungsklagen in Gewerbesachen benötigen bis zu einer Entscheidung mehrere, manchmal viele Monate. Aufgrund dieser aktuellen Entscheidung des BGH dürfte der Vermieter nun grundsätzlich in die Lage versetzt werden, die Belieferung von Versorgungsleistungen einzustellen. Ratsam ist dennoch, auf jeden Fall eineSchutzschrift beim zuständigen Gericht zu hinterlegen, damit im Falle der Einlegung einer einstweiligen Verfügung des Mieters auf erneute Belieferung von Versorgungsleistungen durch den Vermieter der Eilrechtsschutz nicht ohne „rechtliches Gehör“ des Vermieters und Hinweis auf die vorbezeichnete Änderung der Rechtsprechung erfolgt. Aufgrund dieser Entscheidung dürfte es zudem nur ein Frage der Zeit sein, bis auch über die Frage der Belieferung von gekündigten Wohnraummietern entschieden wird.

Link zum Thema:

Nach oben