Maklerprovision: Anspruch ohne vollständigen Nachweis

Maklerprovision: Anspruch ohne vollständigen Nachweis

10. September 2009 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer

Zur Begründung eines Maklerprovisionsanspruches kann ein erforderlicher Nachweis i.S.d. Gesetzes vollständig erbracht sein, auch wenn der Makler den Namen des Vermieters zunächst nicht bekannt gegeben hatte.

Der Fall:
Die klägerische Maklerfirma hat der Beklagten auf Anfrage eine Liste mit 13 Mietobjekten geschickt, die sie nach von der Beklagten vorgegebenen Kriterien zusammengestellt hatte. Auf dieser Liste befand sich das Objekt H 17 in F, zu dem die Klägerin der Beklagten ein Kurzexposé und Grundrisspläne übermittelte. Name und Adresse des Vermieters des Objekts H 17 teilte die Klägerin der Beklagten nicht mit. Das Objekt H wurde nicht besichtigt, die Mitarbeiter der Parteien gingen an diesem Haus aber vorbei. Vier Tage später besichtigte eine Mitarbeiterin der Beklagten das Objekt H 17 in Begleitung einer anderen Maklerfirma. Die Beklagte miete die Räumlichkeiten. Der Hauptvertrag ist wenige Wochen später geschlossen worden. Die Beklagte verweigerte der anschließend klagenden ersten Maklerin die Zahlung der verlangten Vergütung. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass ein Provisionsanspruch nur entstehe, wenn der Hauptanspruch infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande komme. Solche Maklerleistungen der Klägerin lägen nicht vor, da der für die Klägerin tätig gewordene Mitarbeiter der Beklagten den Namen und die Anschrift des Vermieters nicht mitgeteilt habe.

Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Provision zugesprochen.

Entscheidungsgründe:
Zwar sei es für das Entstehen eines Maklerlohnanspruches nach § 652 Abs. 1 BGB grundsätzlich erforderlich, dass der Auftraggeber durch den Nachweis in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. So genüge beim Nachweis grundsätzlich nicht die Bekanntgabe des zu verkaufenden oder zu vermietenden Objekts und der Vertragsbedingungen, sondern es sei auch die Bekanntgabe des Verkäufers oder Vermieters mit Namen und ggf. Anschrift in so konkreter Form erforderlich, so dass der Kunde ohne eigene Ermittlungen und ohne weitere Mitwirkung des Maklers Kontakt zu ihm aufnehmen kann.

Eine provisionspflichtige Nachweismaklerleistung liege jedoch im Einzelfall auch dann vor, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Vermieters sei entbehrlich, wenn es dem Maklerkunden aus seiner Sicht vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich z.B. zunächst einmal über die Geeignetheit des Objekts schlüssig werden wollte. Sofern also durch den (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Maklerkunden zunächst voll befriedigt worden sei und der Kunde den Hauptvertrag später abschließt, ohne dem Makler die Gelegenheit zu geben, die zunächst unvollständige Maklerleistung vollständig zu erbringen, besteht ein Provisionsanspruch des Maklers. Dabei sei es auch nicht erforderlich, dass der Kunde treuwidrig handelt und den Eigentümer oder Vermieter selbständig ermittelt, um so die Maklerprovision zu sparen. Selbst dann, wenn nur die vollständige Anschrift des potentiellen Vertragspartners von einem später eingeschalteten weiteren Makler mitgeteilt wird, könne dem Kunden die Berufung auf die Unvollständigkeit des Erstnachweises versagt sein, weil er dem Makler, der ihm das Objekt zuerst vorgestellt und dem gegenüber er es zunächst nicht weiterverfolgt hat, nicht mitgeteilt hat, dass er nunmehr doch an diesem interessiert ist und dem ersten Makler so die Möglichkeit genommen hat, seine Nachweisleistung vollständig zu erbringen.

Ein solcher Fall war vorliegend gegeben. Durch die Übermittlung einer Liste mit geeigneten, den Suchkriterien der Beklagten entsprechenden Objekten hat die Klägerin der Beklagten die Kenntnis von dem Objekt H verschafft und hat sie eine Beschreibung des Objekts mit den relevanten Angaben übersandt. Darüber hinaus hat die Klägerin der Beklagten Grundrisspläne des Objekts übermittelt. Mit dieser Maklerleistung war die Beklagte zunächst zufrieden, da sie davon abgesehen hat, das Objekt H zu besichtigen. Aus Sicht der Klägerin und der Beklagten war es daher nicht erforderlich, dass die Klägerin bezogen auf das Objekt H in F zu diesem Zeitpunkt ihre Nachweistätigkeit vervollständigte, indem sie der Beklagten den Namen des Vermieters nannte. Es bestand dagegen eine Verpflichtung der Beklagten, nachdem sie das Objekt H doch in die engere Wahl gezogen hatte, die Klägerin davon in Kenntnis zu setzen und ihr so Gelegenheit zu geben, die unvollständige Maklerleistung zu vervollständigen.

Praxishinweis:
Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Provisionsanspruch eines Maklers besteht, ist zwar der Rechtsgrundsatz zu beachten wird, dass ein Nachweis i.S.d. Gesetzes vollständig erbracht sein muss, um eine Provision zu verdienen. Dies erfordert grundsätzlich die Bekanntgabe des Veräußerers bzw. des Vermieters. Jedoch sind die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles eingehend zu überprüfen, da auch innerhalb dieser Entscheidung – zugunsten des Maklers (!)- eine erfreuliche Ausnahme vom Rechtsgrundsatz statuiert wurde.

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