Keine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht des Maklers

Keine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht des Maklers

29. Januar 2010 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Eine unrichtige Angabe des Maklers in einem Exposé löst jedenfalls dann keine Verwirkung der Maklerprovision beziehungsweise Haftung des Maklers auf Schadenersatz aus, wenn er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Davon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

Der Fall:
Wieder einmal hatte sich ein Gericht mit der Frage zu befassen, ob der Makler aufgrund sich nachträglich als unzutreffend erweisende Angaben im Exposé den Anspruch auf den Maklerlohn verlieren respektive auf Schadenersatz haften könne. Zu dieser Frage hat sich nun das Oberlandesgericht Oldenburg (Urteil vom 15.05.2009, 6 U 6/09) geäußert. Das Gericht hat dem Makler im Ergebnis den Maklerlohn zugesprochen und Schadenersatzansprüche des Käufers abgelehnt.

Ein Immobilienkäufer begehrte von einem Makler Rückerstattung geleisteten Maklerlohns sowie Schadensersatz. Auf Vermittlung des Maklers erwarb der Käufer per notariellem Kaufvertrag ein Grundstück mit Bungalow-Bebauung. Der vertraglich vereinbarte Maklerlohn wurde vom Käufer bezahlt. In der Folgezeit beanstandete die örtliche Bauaufsichtsbehörde die Nutzung des Kellergeschosses des Bungalows zu Wohnzwecken. Käufer und Makler stritten nun darüber, ob die in das Exposé übernommenen Objektangaben, die keinen Hinweis auf mögliche bauaufsichtsrechtliche Einwände gegen die tatsächliche Nutzung enthielten, fehlerhaft waren, der Makler dies aufgrund eigener Sachkunde hätte erkennen können respektive es sich ihm aufgrund der äußeren Umstände hätte aufdrängen müssen, und er deshalb darauf hätte hinweisen müssen. Weiter bestand zwischen den Parteien Uneinigkeit darüber, ob der Makler Nachforschungen in Bezug auf die Nutzungsmöglichkeit des Souterrains sowie des Nebengebäudes zu Wohnzwecken hätte anstellen beziehungsweise notwendige weitere Informationen hinsichtlich der Legalität der Nutzung hätte einholen müssen.

Die Entscheidung:
Nach Auffassung des OLG Oldenburg steht dem Käufer gegen den Makler kein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. 654 BGB zu. Den Anspruch des Klägers gerichtet auf Schadenersatzes hat das Gericht aufgrund fehlender Substantiierung des Schadens durch den Kläger abgewiesen.

Eine Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung des Maklerlohns in analoger Anwendung des § 654 BGB scheidet nach Ansicht des erkennenden Gerichtes aus. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Makler eine schwerwiegende Treue- oder sonstige Pflichtverletzung begangen habe. Nach Feststellung des Gerichts hatte der Verkäufer die im Exposé enthaltenen Angaben an den Makler weitergegeben. Sofern keine besonderen Umstände vorlägen, müsse der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die im Exposé enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Davon habe der Käufer im vorliegenden Fall auch bereits nach der im Exposé enthaltenen Formulierung „Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben zu unserem Immobilienangebot wird trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen“ ohne weiteres ausgehen müssen. Dabei könne dahinstehen, ob mit dieser Klausel eine wirksame Freizeichnung durch den Makler erfolgt sei. Jedenfalls könne dieser Klausel entnommen werden, dass eine ins Detail gehende Prüfung des Objekts nicht stattgefunden habe, insbesondere eine Aussage über einen mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmenden Zustand nicht getroffen sei.Zugleich sei damit zum Ausdruck gebracht, dass der Makler nicht eigenes Wissen, sondern lediglich Angaben des Verkäufers weitergegeben habe, ohne sich diese zu eigen zu machen. Das Exposé vermittle gerade nicht den Eindruck, als seien die Angaben auch in rechtlicher Hinsicht geprüft. In erster Linie sei es die alleinige, eigenverantwortliche Aufgabe des potentiellen Kaufinteressenten, sich selbst über die Möglichkeit der von ihm beabsichtigten Nutzung zu informieren und nötigenfalls Erkundigungen einzuziehen. Die vornehmliche Aufgabe des Maklers bestehe in der Vermittlung respektive dem Nachweis des Objekts. Darüber hinaus gehende Tätigkeiten schulde der Makler ohne weiteres nicht. Insbesondere könne dem Makler nicht eine Stellung als Quasi-Sachverständigem zugedacht werden.

Soweit der Kläger schließlich darauf abstelle, seine Kaufentscheidung sei maßgeblich durch die Bewohnbarkeit des Souterrains und die gewerbliche Benutzung des Nebengebäudes motiviert gewesen, ändere dies nichts an der rechtlichen Beurteilung.

Praxishinweis:
Die Entscheidung stellt nunmehr klar, dass den Makler ohne weiteren Anlass keine Verpflichtung zur Einholung eigener Erkundigungen oder gar zum Anstellen von Nachforschungen trifft. Grundsätzlich ist der Makler daher berechtigt, die Angaben des Verkäufers in das Exposé aufzunehmen, ohne Nachprüfungen anzustellen.

Jedoch dürfte auch weiterhin der durch den Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urt. v. 18.01.2007 – III ZR 146/06) aufgestellte Grundsatz gelten, dass der Makler im Falle des Erhalts ersichtlich unrichtiger oder nicht plausibler Angaben diese nicht ohne weiteres weitergeben darf. In diesem Falle ist der Makler aufgrund der besonderen Sachkunde dem Käufer gegenüber zumindest zur Aufklärung über die aufgetretenen Bedenken verpflichtet. Letztlich Klarheit verschaffen, ob diese Bedenken zu Recht bestehen, muss hingegen dann wieder der Käufer.

 

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