Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel zulässig

Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel zulässig

31. Mai 2010 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Zumindest für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums gibt es nun die Möglichkeit, aus Vermietersicht die Auswirkungen der – rückwirkenden – Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu mildern. Zwar hat der BGH für den preisfreien Wohnungsbau entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Nunmehr hat das Gericht jedoch klargestellt, dass der Vermieter im preisgebundenen Wohnungsbau berechtigt ist, die Kostenmiete zu erhöhen.

Die Entscheidung:
In der Entscheidung hat der BGH im Ergebnis dem Vermieter Recht gegeben und den Zuschlag in Höhe von derzeit 9,41 € je Quadratmeter und Jahr für vom Vermieter ausgeführte Schönheitsreparaturen für berechtigt angesehen. In dem entschiedenen Fall hatte eine Vermietungsgenossenschaft dem Mieter angeboten, den Mietvertrag einvernehmlich zu ändern und eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu vereinbaren. Nachdem der Mieter dies abgelehnt hatte, hatte die Genossenschaft einseitig nach den einschlägigen Landesvorschriften die Kostenmiete erhöht.

Das war nach Ansicht des Senats zulässig. Nach den anwendbaren Landes- und Bundesvorschriften stand der Genossenschaft die Kostenmiete zu. Diese bestimmt sich unabhängig davon, ob die dispositiven Regelungen des § 535 Satz 2 BGB und des § 28 Abs. 4 II. BV aufgrund einer fehlenden oder einer unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zum Tragen kommen. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.

Nach Ansicht des Senats stellen sich die Kosten für Schönheitsreparaturen als notwendige Folge der Bewirtschaftung dar. Sie beruhten nicht darauf, dass der Vermieter damit unnötige Ausgaben tätigen würde, sondern auf der Abnutzung der Wohnung durch den Mieter. Der Vermieter habe nicht zu vertreten, dass die Renovierungskosten entstünden; ihm sei lediglich zuzurechnen, dass diese Kosten aufgrund der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Abwälzungsklausel nicht vom Mieter, sondern von ihm selbst zu tragen seien. Der Anspruch des Vermieters auf den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV beruhe nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergebe sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht. Die Sanktion für die Verwendung unwirksamer Formularklauseln bestehe darin, dass sich der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Gesetzesrechts begnügen müsse, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel zur Folge habe. Sie gehe aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre.

Praxishinweis:
Der BGH hat nun zumindest für einen Teil der Vermieter die Möglichkeit zur Erlangung eines – partiellen – Ausgleichs für die mitunter gravierenden Auswirkungen einer rückwirkend festgestellten Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, wie sie sich in zahllosen Altverträgen finden, eröffnet. Für diesen – nun insofern privilegierten – Teil der Vermieterseite wird sich die Frage stellen, ob die Problematik möglicherweise sich als unwirksam erweisender Schönheitsreparaturklauseln offensiv durch Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages und damit einhergehendem Hinweis auf die mögliche Unwirksamkeit gegenüber dem Mieter anzugehen ist, oder doch lieber der Hoffnung auf ein Unerkanntbleiben der Unwirksamkeitsproblematik nachgegeben werden soll. Angesichts der weitreichenden Publizität der zahlreichen Entscheidungen des BGH sowie der mittlerweile zu konstatierenden wesentlich vereinfachten Möglichkeit der Informationsbeschaffung in Zeiten des Internet erscheint letztere Alternative kaum anzuraten.

 

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