Entmietung ohne Reue

Entmietung ohne Reue

26. August 2010 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Wenn der Mieter die Wohnung nicht mehr vollumfänglich zum Wohnen nutzt, gleichwohl auf Kündigungsschreiben und Räumungsaufforderung nicht reagiert, kann der Vermieter aus den Umständen auf die Besitzaufgabe schließen und die Wohnung ohne weiteres durch Austausch des Schlosses an sich nehmen. Es liegt dann keine verbotene Eigenmacht vor.

Der Fall:
Dem nun vom Amtsgericht Bergisch-Gladbach (AG Bergisch-Gladbach, Urteil vom 28.01.2010, 60 C 33/09) entschiedenen Rechtsstreit lag – unter anderem – das Begehren des Vermieters auf weiteren Mietzins / Nutzungsentschädigung eines gekündigten Wohnungsmietvertrages zugrunde.

Die Mieterin nutzte die angemietete Wohnung seit geraumer Zeit nicht mehr als Hauptwohnsitz, hielt jedoch ausdrücklich an dem Mietverhältnis fest und zahlte auch über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr nach einer ersten Kündigung anstandslos die Miete. Im September 2008 stellte die Mieterin die Mietzahlungen ohne weiteres ein. Im Laufe des September 2008 war die Vermieterin gezwungen, aufgrund eines Wasserschadens die Wohnung zu betreten. Aufgrund Abkömmlichkeit der Mieterin wurde das Schloss aufgebrochen. Der Mieterin wurde sodann ausdrücklich die Aushändigung des Ersatzschlüssels angeboten; dieser wurde nie abgeholt.

Um Klarheit zu erlangen, kündigte die Vermieterin unter dem 12. Oktober 2008 erneut fristlos wegen Zahlungsverzuges und begehrte Räumung zum 31. des Monats. Die Mieterin, die wiederum nicht reagierte, wurde sodann mit anwaltlichem Schreiben vom 1. November 2008 nochmals aufgefordert, unter Fristsetzung von 7 Tagen die Wohnung zu räumen und herauszugeben, widrigenfalls davon ausgegangen werde, dass die Wohnung endgültig aufgegeben und vertragsgemäße Herrichtung endgültig verweigert werde.

Die Mieterin ließ Teilvollstreckungsbescheid bezüglich der Mieten September und Oktober 2008 gegen sich ergehen, legte jedoch Widerspruch gegen die Geltendmachung der Miete für November 2008 ein. Die Vermieterin berief sich auf eine Klausel des Mietvertrages, wonach bei Rückgabe der Wohnung zur Unzeit Entschädigung für einen vollen Monat zu leisten ist. Diesen Anspruch hat das Amtsgericht Bergisch-Gladbach zurückgewiesen.

Die Entscheidung:
Nach dem die zunächst zuständige Abteilungsrichterin den Anspruch noch als gegeben ansah, wies das Gericht die Klage in diesem Punkt nach Dezernatswechsel ab. Das Gericht vertrat hierzu die Ansicht, ab dem Zeitpunkt des Austausches der Schlösser habe die Mieterin keinen Zugang mehr zu der Wohnung gehabt, nur die Vermieterin sei im Besitz des Wohnungsschlüssels gewesen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Mieterin die Überlassung des Schlüssels ausdrücklich angeboten worden sei.

Zu Lasten der Klägerin sei anzunehmen, dass der Wille der Beklagten zur endgültigen Besitzaufgabe aus den sonstigen Umständen hervorgegangen sei.

Praxishinweis:
Das Urteil ist bemerkenswert. Zukünftig wird einem Vermieter nicht mehr ohne weiteres zu raten sein, den Mieter schriftlich unter Fristsetzung zur Räumung und Herausgabe aufzuordern, sodann vorsorglich zu verklagen, um sich des – auch strafrechtlich relevanten – Vorwurfs der „verbotenen Eigenmacht“ nicht zu begeben.

Vielmehr wird dem Vermieter zu raten sein, im Interesse der Minimierung des ohnedies wohl zu gewärtigenden Vermögensschadens die Wohnung schnellstmöglich an sich zu nehmen, durch Austausch der Schlösser. Dies zumindest immer dann, wenn Anlass zu der Annahme besteht, der Mieter habe im Zweifel die Wohnung aufgegeben.

Das Gericht hat solches Ansinnen wohlgemerkt in einem Fall angenommen, wo die Wohnung bereits über einen erheblichen Zeitraum nicht genutzt, die Miete gleichwohl gezahlt wurde. Die Anforderungen an die „sonstigen Umstände“ können daher nicht allzu hoch angesetzt werden. Eine ein-, längstens zweimonatige Nichtzahlung der Miete bei gleichzeitiger Nichtnutzung der Wohnung reicht nach Ansicht des Gerichts aus.

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