Kein Minderungsanspruchs des Mieters bei abweichender Flächenangabe des Mietobjekts

Kein Minderungsanspruchs des Mieters bei abweichender Flächenangabe des Mietobjekts

28. November 2010 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Wohnungsgröße wird immer vermieterfreundlicher. Zwar entschied der BGH in der Vergangenheit, dass Mieter Flächenabweichungen von über 10 Prozent zu ihrem Nachteil nicht zu akzeptieren haben und ab diesem Schwellenwert auch die Miete mindern können. Jetzt urteilte der BGH jedoch, dass Mieter selbst Flächenabweichungen von 20% und mehr dann hinnehmen müssen, wenn der Vermieter im Mietvertrag erklärt hat, die Wohnflächenangabe diene nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.

Der Vermieter hatte die Größe der Wohnung im Mietvertrag mit „ca. 54,78 qm“ angegeben. Tatsächlich war die Wohnung jedoch rund 22 Prozent kleiner. Trotz dieser Flächenabweichung scheiterte der Mieter mit seiner Forderung nach Mietminderung und Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten. Grund hierfür, so der Bundesgerichtshof: Der Vermieter hatte im Mietvertrag die Klausel aufgenommen, dass die Angabe zur Wohnungsgröße „wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ Damit sei die Angabe der Wohnungsgröße keine verbindliche Vereinbarung.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes haben die Parteien insofern ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sondern sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liege hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Praxishinweis:
Grundsätzlich bleibt es zwar dabei, dass bei einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent – auch bei einer „ca.“- oder „rund“-Angabe – ein Sachmangel gegeben ist, der zur Mietminderung berechtigt. Das jüngste Urteil des BGH zeigt jedoch, dass immer auch Gegebenheiten des Einzelfalls – insbesondere die Vertragsgestaltung – berücksichtigt werden müssen.

Vermieter könnten das jünste Urteil des BGH zum Anlass nehmen, regelmäßig eine Klausel wie im entschiedenen Fall in den Mietvertrag einzufügen, um auch bei falscher Wohnfläche einen Mietminderungsanspruch des Mieters auszuschließen:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Link zum Thema:

  • Bundesgerichtshof, Urteil v. 10.11.2010, Az.: VIII ZR 306/09
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