Zurückbehaltungsrecht des Vermieters hinsichtlich der Warmwasserversorgung

Zurückbehaltungsrecht des Vermieters hinsichtlich der Warmwasserversorgung

23. Februar 2011 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Gegenüber dem Mieter besteht zugunsten des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen jedenfalls dann, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt ist. Dies gilt auch im Wohnraummietrecht (AG Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, 7 C 131/09).

Das Amtsgericht hatte im vorliegenden Fall über einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung einer Mieterin sowie darüber zu entscheiden, ob der Vermieter zur Wiederherstel-lung des Warmwasseranschlusses verpflichtet ist. Die streitentscheidende Frage war, inwieweit der Vermieter von Wohnraum ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen haben kann und ob die Einstellung der Warmwasserversorgung verhältnismäßig i.S.v. § 242 BGB ist.

Die Antragstellerin war zum Zeitpunkt der Entscheidung mit drei Monatsmieten im Verzug und zahlte dem Antragsgegner insoweit auch keine Betriebskostenvorschüsse. Die Antragstellerin hatte kein eigenes Einkommen, ihr Antrag auf staatliche Leistungen war noch nicht entschieden. Mit der Antragstellerin bewohnten ihre zwei Kinder die Wohnung, die zwei und fünf Jahre alt waren. Mit dem Antrag auf einstweilige Verfügung begehrte die Antragstellerin die Wiederherstellung der Warmwasserzufuhr zu ihrer Wohnung. Der Antragsgegner berief sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses durch außerordentliche fristlose Kündigung sowie auf das Urteil des BGH vom 06.05.2009 (XII ZR 137/07). Das Amtsgericht wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Ob und inwieweit im Wohnungsmietrecht dem Vermieter das Recht zusteht, Versorgungs-leistungen zu unterbrechen, ist umstritten. Die ehemals herrschende Meinung (beispielsweise OLG Köln, Beschl. v. 26.04.2004 – 1 U 67/03 – NJWRR 2005, 99; a.A. bereits 1998: KG, Urt. v. 17.12.1998 – 8 U 7247/98 – Grundeigentum 2004, 622) ging davon aus, dass eine Versorgungssperre eine rechtlich unzulässige Besitzstörung im Sinne der §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB sei und den Mieter – z.B. im Wege der einstweiligen Verfügung – berechtige, die Wiederherstellung des Versorgungsanschlusses zu verlangen. Durch das von dem Vermieter zitierte Urteil des BGH (BGH, Urt. v. 06.05.2009 – XII ZR 137/07 – NJW 2009, 1947) über ein Gewerbemietverhältnis erfolgte eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage dahin gehend, dass der Besitz der Mietsache nicht die zu ihrer Nutzung erforderlichen Versorgungsleistungen umfasst und die Versorgungsleistungen nicht Gegenstand des Besitzschutzes sein können. Ausdrücklich macht der BGH keinen Unterschied zwischen beendetem und nicht beendetem Mietverhältnis (BGH a.a.O.).

Vor dem Hintergrund dieser neuen Rechtsprechung des BGH gestand das Amtsgericht Waldshut-Tiengen auch in dem vorliegenden (wohnungs-)mietrechtlichen Fall dem Vermieter das Recht zur Unterbrechung der Versorgungsleistung zu. Dem Vermieter stehe insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Mieterin mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen im Verzug sei. Im Rahmen der Verhältnismäßigkeit sei das Interesse des Vermieters zu beachten, der für die Kosten der Warmwasserversorgung in Vorleistung trete und keine Sicherheit für die Erstattung seiner Aufwendungen habe. Da vorliegend nur eine von mehreren Versorgungsarten, nämlich die Warmwasserzufuhr unterbrochen worden sei, erscheine die Versorgungssperre verhältnismäßig. Zu der Frage, woraus sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Fortsetzung der Warmwasserzufuhr hätte ergeben können, nahm das Amtsgericht nicht Stellung. Der BGH hatte insoweit angedeutet, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters aus Treu und Glauben denkbar ist.

Praxishinweis:
Seit der Entscheidung des BGH vom 06.05.2009 (XII ZR 137/07) ist geklärt, dass eine Versorgungssperre keine verbotene Eigenmacht darstellen kann. Auch wenn der BGH dieses in einem Fall zum Gewerbemietrecht entschieden hat, kann im Wohnraummietrecht nichts anderes gelten: Das Besitzrecht kennt keinen Unterschied zwischen Gewerberaum und Wohnraum. Dem Urteil des BGH vom 06.05.2009 ist auch nicht zu entnehmen, dass der Besitzschutz im Wohnraummietrecht weiter gefasst sein soll. Konsequenterweise hat das Amtsgericht im vorliegenden Fall auch bei Wohnraum die Lösung nicht auf der besitzrechtlichen, sondern auf der vertragsrechtlichen Ebene gesucht. Im laufenden Mietverhältnis ist zu prü-fen, ob der Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, den Mieter mit Wasser, Heizenergie usw. zu beliefern oder dem Mieter den ungestörten Zugang zu Versorgungsleistungen Dritter, z.B. Strom, Gas oder Wärmecontracting, zu ermöglichen (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VII 207; Eisenschmid in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rn. 339 ff., 485, 536 ff.). Bei wirksam beendetem Mietverhältnis kommen insoweit nachvertragliche Pflichten in Betracht (BGH a.a.O.). In jedem Fall ist aber das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters zu prüfen und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Besteht ein nicht unerheblicher Verzug des Mieters mit Betriebskostenvorauszahlungen, so liegt eine Unterbrechung der betroffenen Versorgungsleistung nahe.

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