Erstattungsansprüche gerichtet auf Renovierungskosten verjähren nach 6 Monaten

Erstattungsansprüche gerichtet auf Renovierungskosten verjähren nach 6 Monaten

09. Mai 2011 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Radu

Mieter mit starren Renovierungspflichten sind an diese laut Bundesgerichtshof nicht gebunden. Renovieren sie dennoch, verjähren die Ansprüche innerhalb von 6 Monaten.

In dem vorliegenden Fall hatten Mieter einer bis Ende 2006 bewohnten Wohnung vor dem Auszug renovieren lassen und hierfür fast 3.000 € gezahlt. Erst später erfuhren sie, dass sie angesichts einer starren Formularklausel in ihrem Mietvertrag dazu überhaupt nicht verpflichtet waren. Doch erst drei Jahre später, Ende 2009, verlangten sie vom Vermieter die Renovierungskosten zurück. Als dieser sich weigerte, wurde der Anspruch gerichtlich geltend gemacht, jedoch die Klage in den Instanzen abgewiesen. Der Bundesgerichtshof schließlich verwies in seinem soeben ergangenen Urteil vom 04.05.2011 (Az. VIII ZR 195/10) auf § 548 Abs. 2 BGB. Auch Erstattungen für Schönheitsreparaturen würden von der Verjährungsfrist von sechs Monaten erfasst.

Die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses soll möglichst bald Klarheit über eventuell bestehende Ansprüche schaffen und dient damit dem Rechtsfrieden. Dabei ist das Thema „Schönheitsreparaturen“ schon seit Jahren ein Dauerbrenner der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH). Nach den gesetzlichen Bestimmungen umfasst der Begriff „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.

Viele Mieter wissen oft nicht, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Immerhin ist er gesetzlich verpflichtet, die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Trotzdem wird in den meisten Verträgen die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen an den Mieter weiterdelegiert. Die meisten Mietverträge enthalten denn auch Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, also beim Einzug in die Wohnung, während der Laufzeit des Mietvertrags und beim Auszug. Weil aber Quoten-, Fristen- und andere Klauseln oft missverständlich sind, kommt es immer wieder zum Streit.

Der BGH hatte in seiner bisherigen Rechtsprechung eher mieterfreundlich entschieden. So wurden zahlreiche Klauseln in alten Formular-Mietverträgen in den letzten Jahren wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter für unwirksam erklärt. Dabei wurden sie in der Regel von einer Renovierungspflicht vollständig befreit, nicht etwa die unwirksame Klausel durch eine wirksame Klausel ersetzt. Dies führte bei langjährigem Renovierungsstau zu einer oft als unangemessen empfundenen, einseitigen Freizeichnung des Mieters.

Zahlreiche Entscheidungen des BGH in den letzten Jahren drehen sich um das Thema „Schönheitsreparaturen“. So wurden starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beispielsweise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) verpflichten, für unwirksam erklärt (Az.: VIII ZR 361/03). Das gilt auch für eine „Quotenklausel“, die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn er vor Ablauf einer „starren“ Renovierungsfrist auszieht (Az.: VIII ZR 52/05). Zudem ist die Klausel „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ebenfalls nichtig, wenn sie keine Ausnahme für Kurzzeitmieter vorsieht (Az.: VIII ZR 316/06). Umstritten war auch eine „Tapeten-Klausel“, wonach der Mieter beim Auszug ohne Einschränkung alle Tapeten entfernen muss. Die erklärten die BGH-Richter ebenfalls als ungültig (Az.: VIII ZR 152/05). Vorschriften über die Ausführung der Schönheitsreparaturen wurden ebenfalls als nichtig bezeichnet (Az.: VIII ZR 199/06). Klauseln über die Verwendung bestimmter Farben, wurden auch verworfen (Az.: VIII ZR 224/07), jüngst sogar die Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung in weißer Dekoration. Und waren die Klauseln auch noch zu kompliziert formuliert, wurden sie allein schon wegen mangelnder Verständlichkeit verworfen. (Az.: VIII ZR 143/06)

Ob und inwieweit im Wohnungsmietrecht dem Vermieter das Recht zusteht, Versorgungs-leistungen zu unterbrechen, ist umstritten. Die ehemals herrschende Meinung (beispielsweise OLG Köln, Beschl. v. 26.04.2004 – 1 U 67/03 – NJWRR 2005, 99; a.A. bereits 1998: KG, Urt. v. 17.12.1998 – 8 U 7247/98 – Grundeigentum 2004, 622) ging davon aus, dass eine Versorgungssperre eine rechtlich unzulässige Besitzstörung im Sinne der §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB sei und den Mieter – z.B. im Wege der einstweiligen Verfügung – berechtige, die Wiederherstellung des Versorgungsanschlusses zu verlangen. Durch das von dem Vermieter zitierte Urteil des BGH (BGH, Urt. v. 06.05.2009 – XII ZR 137/07 – NJW 2009, 1947) über ein Gewerbemietverhältnis erfolgte eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage dahin gehend, dass der Besitz der Mietsache nicht die zu ihrer Nutzung erforderlichen Versorgungsleistungen umfasst und die Versorgungsleistungen nicht Gegenstand des Besitzschutzes sein können. Ausdrücklich macht der BGH keinen Unterschied zwischen beendetem und nicht beendetem Mietverhältnis (BGH a.a.O.).

Vor dem Hintergrund dieser neuen Rechtsprechung des BGH gestand das Amtsgericht Waldshut-Tiengen auch in dem vorliegenden (wohnungs-)mietrechtlichen Fall dem Vermieter das Recht zur Unterbrechung der Versorgungsleistung zu. Dem Vermieter stehe insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Mieterin mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen im Verzug sei. Im Rahmen der Verhältnismäßigkeit sei das Interesse des Vermieters zu beachten, der für die Kosten der Warmwasserversorgung in Vorleistung trete und keine Sicherheit für die Erstattung seiner Aufwendungen habe. Da vorliegend nur eine von mehreren Versorgungsarten, nämlich die Warmwasserzufuhr unterbrochen worden sei, erscheine die Versorgungssperre verhältnismäßig. Zu der Frage, woraus sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Fortsetzung der Warmwasserzufuhr hätte ergeben können, nahm das Amtsgericht nicht Stellung. Der BGH hatte insoweit angedeutet, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters aus Treu und Glauben denkbar ist.

Praxishinweis:
Der BGH hat ein weiteres Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen verfasst. All jene, die renoviert haben, ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein, sind nun gehalten, entsprechende Erstattungsansprüche zügig geltend zu machen. Dies ist nur konsequent, denn die Regelung des § 548 Abs. 2 BGB soll dem Rechtsfrieden dienen und es ist nicht ersichtlich, weshalb im vorliegenden Fall eine Ausnahme von der ansonsten geltenden kurzen Verjährungsfrist angenommen werden soll.

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