Raus aus teuren Immobilienkrediten ?

Raus aus teuren Immobilienkrediten ?

03. September 2015 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt M. Schiffer

Im November 2002 wurde das Widerrufsrecht auch bei Immobilienkreditverträgen vom Gesetzgeber eingeführt. Hiernach können geschlossene Immobilienkreditverträge binnen 14 Tagen widerrufen werden. Die gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Wi­derrufsbelehrung sind sehr streng und es müssen eine Vielzahl von Voraussetzungen erfüllt werden, damit eine Widerrufsbelehrung einer rechtlichen Prüfung stand hält. Da sehr viele Immobilienkreditverträge diese formellen Voraussetzungen nicht erfüllen, können sich Kre­ditnehmer in diesen Fällen von ihren teuren Kreditverträgen lösen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über dieses praxisrelevante Thema:

Was muss eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung enthalten?

Welche Voraussetzungen eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung enthalten muss, ist in § 355 BGB geregelt.

Die Widerrufsbelehrung muss eine deutliche Belehrung über die wesentlichen Rechte und Pflichten enthalten. Sie muss sich vom übrigen Vertragstext hervorheben und deutlich ge­staltet sein. Sie muss darüber belehren, dass der Vertrag innerhalb von 14 Tagen in Text­form widerrufen werden kann und der Verbraucher keine Gründe für seinen Widerruf an­geben muss. Sie muss auch darüber belehren, dass die rechtzeitige Absendung des Wi­derrufs die Frist wahrt.

Die Anforderungen an die Widerrufsbelehrung scheinen auf den ersten Blick nicht hoch, haben aber in der Praxis zu erheblichen Problemen geführt. Es wird geschätzt, dass ca. 80 % der Widerrufsbelehrungen in Immobilienkreditverträgen fehlerhaft sind.

Was war passiert?

Aufgrund der strengen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung ent­warf das Bundesjustizministerium seinerzeit ein Muster, welches die Banken für ihre Dar­lehensverträge verwenden konnten. Doch das Muster selber war fehlerhaft. Aus diesem Grund entwarfen viele Banken eigene Widerrufsbelehrungen. Dies misslang jedoch sehr vielen Banken und ging gründlich daneben. Viele Gerichte entschieden, dass diese Wider­rufsbelehrungen nicht den gesetzlichen Anforderungen genügten und damit nicht formell ordnungsgemäß waren.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im Jahre 2002 entschied, dass auch die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung nicht den Anforderungen entsprach, so können sich die Banken gleichwohl auf die Gesetzlichkeitsfiktion der Musterwiderrufsbelehrung berufen. Voraus­setzung ist jedoch, dass die Banken ein Formular verwendet haben, dass sowohl inhaltlich als auch äußerlich dem Muster in der jeweiligen Fassung vollständig entspricht. Diese Muster haben aufgrund der Fehlerhaftigkeit jedoch die wenigsten Banken verwendet. Zudem wurde das Muster seit 2002 sieben Mal (!) verändert und es ist erforderlich, dass die Bank bei Abschluss des Immobilienkreditvertrages immer das seinerzeit gültige Muster verwendet hat.

Welche typischen Fehler sind in den Widerrufsbelehrungen zu finden?

Von besonderer Bedeutung in der Praxis ist die Belehrung über den Beginn der Wider­rufsfrist, da hier die meisten Fehler zu finden sind. Der Kreditnehmer muss der Widerrufs­belehrung eindeutig entnehmen können, wann die Widerrufsfrist in Gang gesetzt wird. So judizierte der Bundesgerichtshof, dass die Vertragsformulierung

„Die Frist beginnt frühestens mit dem Erhalt dieser Belehrung“

nicht ausreichend sei. Hieraus können der Kreditnehmer nur entnehmen, wann der Fristlauf frühestens beginnt. Er könne indes dieser Formulierung nicht entnehmen, wann die Frist beginnt.

Ebenso erklärte der Bundesgerichtshof folgende Klausel für unwirksam:

„Der Lauf der Frist beginnt erst, wenn Ihnen diese Belehrung ausgehändigt worden ist, jedoch nicht bevor uns die von Ihnen unterschriebene Ausfertigung des Darle­hensvertrages zugegangen ist.“

Der Bundesgerichthof entschied auch hier, dass der Kreditnehmer nicht erkennen könne, wann die Widerrufsfrist in Gang gesetzt werde. Er könne schließlich nicht wissen, wann der Darlehensvertrag bei der Bank eingeht.

Aufgrund der Vielzahl verwendeter Widerrufsbelehrungen kann hier nicht auf alle fehler­haften Belehrungen eingegangen werden. Die vorgenannten Beispiele sind daher längst nicht abschließend.

Praxishinweise:

1.) Was passiert, wenn die Widerrufsbelehrung nicht formell ordnungsgemäß ist?

Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung hat zur Folge, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen beginnt. Dies bedeutet, dass der Vertrag auch nach vielen Jahren noch widerrufen werden kann. Dies gilt für alle Darlehensverträge, die nach dem November 2002 geschlossen wurden und eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beinhalten. Eine Verjährungsregelung gibt es nicht. Im Falle des Widerrufs ist auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Der Immobilienkreditvertrag kann in aller Regel auch noch nach einer Umschuldung oder der Tilgung des Kredits widerrufen werden.

2.) Was bedeutet dies für den Kreditnehmer?

Widerruft der Kreditnehmer aufgrund der fehlerhaften Widerrufsbelehrung seinen Immobi­lienkreditvertrag, so wird dieser rückabgewickelt. Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen sparen Kreditnehmer dadurch oft viele Tausend Euro. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist -wie bereits ausgeführt – nicht zu zahlen.

3.) Was gilt es zu beachten?

Zunächst sind die Immobilienkreditverträge dahingehend zu prüfen, ob die Widerrufsbe­lehrung fehlerhaft ist. Ist dies der Fall sollte der Kreditnehmer prüfen, wie hoch seine Rest­schuld ist und ob er diese auf einmal zurückzahlen kann. Sollte dies nicht der Fall sein, sollte sich der Kreditnehmer um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Ist diese zugesagt, kann der alte Darlehensvertrag widerrufen werden. Nicht selten bietet auch die darlehensgebende Bank im Falle des Widerrufs verbesserte Konditionen an.

 

Weitere Beiträge und Informationen zu aktuellen Themen aus dem Bereich des Miet- und Wohneigentumsrechts sowie des Maklerrechts finden Sie auf der Internetseite des Verfassers (www.drstark.de) , dort unter der Rubrik „Information“.

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