Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt

Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt

23. Februar 2018 | Wohnungseigentumsrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer

Ausgangslage:

Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes (WEG) versteht man eine vom Aufteilungsplan oder vom ursprünglich vorhandenen Zustand des Gebäudes abweichende dauerhafte Umgestaltung des ge­mein­schaft­li­chen Eigentums, welche über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.

Bauliche Veränderung bedürfen gemäß § 22 Absatz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Nur ausnahmsweise ist die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer entbehrlich, deren Rechte durch die Maßnahme nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden. Demzufolge muss auch ein Beschluss über bauliche Veränderungen nicht immer einstimmig gefasst werden. Vielmehr müssen einem solchen Beschluss nach dem Gesetzestext nur diejenigen Wohnungseigentümer zustimmen, denen durch die bauliche Maßnahme ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche und damit zu duldende Maß hinausgeht.

Wird ein Beschluss über eine bauliche Veränderung nicht mit der er­for­der­li­che Mehrheit gefasst oder haben dem Beschluss nicht alle beeinträchtigten bzw. benachteiligten Wohnungseigentümer zugestimmt, ist der Beschluss anfechtbar. Unterbleibt eine Anfechtung, ist der gefasste Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist trotz Fehlens der erforderlichen Mehrheit bestandskräftig und damit für alle, auch für nachteilig betroffene Wohnungseigentümer, verbindlich.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall klagte ein einzelner Eigentümer zunächst gegen die Beschlüsse, in welchen die baulichen Veränderungen – nicht einstimmig – genehmigt wurden. Hier gewann der Eigentümer letztlich (erst) in der Berufungsinstanz, da es einerseits formale Bedenken gab, andererseits auch vermutet wurde, dass aus der baulichen Veränderung – hier der Einbau von drei Dachfenstern in ein Flachdach – ein Nachteil für den Kläger erwachsen sollte und es daher auch seiner – nicht vorliegenden – Zustimmung bedürfe. Die Rückbauklage, gerichtet auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes unter Entfernung der drei Dachfenster, welche der klagende Eigentümer daneben betrieb, hatte in der Berufungsinstanz dagegen keinen Erfolg.

Das Vorliegen eines Nachteils durch den sichtbaren Einbau von drei Dachfenstern in ein Flachdach wurde somit letztlich verneint.

Sofern ein Eigentümer ohne Zustimmung aller Eigentümer bzw. auch ganz ohne Zustimmung irgendeines Eigentümers bauliche Veränderungen am Objekt vornimmt, stellt sich spätestens dann, wenn alle anderen oder auch nur ein Eigentümer die Rückbauklage erhebt, d.h. die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes geltend macht, die Frage, ob eine Zustimmung überhaupt erforderlich war. Dies beurteilt sich daran, ob und inwiefern ein Nachteil durch die bauliche Veränderung resultiert. Bis dato waren die Anforderungen an einen solchen Nachteil gering. Davon ging das Gericht auch noch im Rahmen der Beschlussanfechtung des klagenden Eigentümers aus. So wurde bis zuletzt ähnlich eines Mantras ausgeurteilt, dass bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung aller Eigentümer erfolgen können, da ein Nachteil schon anzunehmen ist, wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Die Schwelle hierfür, ob durch eine bauliche Veränderung ein nur unerheblicher Nachteil entsteht, lag nicht erst vor, wenn eine Beeinträchtigung erheblich war, sondern auch schon kleinste Beeinträchtigungen reichten dafür aus, nur unwesentlich durften sie nicht sein. So wurde zunächst durch das Landgericht Köln im Rahmen der Beschlussanfechtungsklage angenommen, dass durch den Einbau der drei Dachfenster ein Nachteil der anderen Eigentümer zu befürchten sei, da aus dem Einbau der drei Dachfenster ein erhöhter Reparaturbedarf der Dachhaut folgen würde und zudem eine optische Veränderung zu verzeichnen sei, wenn man auf dem Flachdach nun zehn Fenster anstatt den vorher nur vorhandenen sieben Fenster zu verzeichnen sind. Das Flachdach war auch von einem anderen Gebäudetrakt aus zu sehen. Zudem handelte es sich bei den drei neuen Fenstern um Dachfenster mit Aufkeilrahmen und nicht, wie die anderen sieben Fenster, um Kuppelfenster.

Im Rahmen der Rückbauklage des Eigentümers, welche nach vorstehenden vorherigen Erwägungen – desselben mit der Entscheidung befassten Gerichts – mutmaßlich zugunsten des klagenden Eigentümers hätte ausgehen müssen, hatte dennoch in der Sache keinen Erfolg. Das Gericht sah sich einerseits an seine vorherige Einschätzung über das Vorliegen eines „Nachteils“ nicht mehr gebunden, da es zuvor ja nur um die Beschlussanfechtung ging. Es gab an, die Bewertung daher neu vornehmen zu können. Tatsächlich hatte aber auch der Bundesgerichtshof (BGH) kurz zuvor parallel geurteilt, dass es eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks zur Annahme eines Nachteils bedarf. Hierbei sei auf die Bedeutung des Bauteils für den Gesamteindruck abzustellen und die Auswirkungen der vorgenommenen Änderung für den Gesamteindruck zu berücksichtigen (BGH vom 18.11.2016, V ZR 224/11). Gemessen daran ergebe sich bei den drei zusätzlichen Fenstern, trotz ihres andersartigen Erscheinungsbildes und trotz einer geringfügig erhöhten Reparaturanfälligkeit des Daches, kein signifikanter Nachteil für den klagenden Eigentümer. Das Flachdach diene nur funktionalen Zwecken und nicht der Schönheit oder Ästhetik.

Fazit:

Durch die Entscheidung des BGH, dass es eine erhebliche Beeinträchtigung bedarf, um sich gegen bauliche Änderungen am Objekt zu sperren, ist es leichter möglich, Veränderungen am Objekt durchzusetzen. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Diskussion um das Vorliegen eines Nachteils bis zu dieser  Entscheidung schon nahezu pervertiert war, da ein Nachteil schon diskutiert wurde, wenn sich ein Eigentümer durch die Veränderung nur subjektiv gestört gefühlt hat, etwa mit den Worten „es gefällt mir nicht“ (was aber unter dem Strich regelmäßig daran lag, dass der Eigentümer sich eher an dem die bauliche Veränderung vornehmenden Nachbar störte, als an der baulichen Veränderung selbst). Dies hat so glücklicherweise ein Ende.

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