BGH: Renovierungspflichten des Mieters

BGH: Renovierungspflichten des Mieters

17. Oktober 2006 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat die Rechte von Mietern in Sachen Schönheitsreparaturen durch eine Entscheidung vom 5. April 2006 weiter gestärkt. Schon früher hatte der BGH mehrfach sogenannte „starre Renovierungsfristen“ für unwirksam erklärt. Bei einer solchen starren Fristenregelung wird dem Mieter die Pflicht auferlegt, die Schönheitsreparaturen auf jeden Fall, d.h. ohne Rücksicht auf das konkrete Aussehen der Räume und den Zeitpunkt der letzten Renovierung durchzuführen; dies sei unangemessen und daher unzulässig. Nunmehr hat der BGH in seiner neuen Entscheidung eine oft übliche Mietvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Zulässig sind nunmehr nur noch Klauseln, die einen Zusatz wie in der Regel oder im Allgemeinen enthalten.

Für die Durchführung von Schönheitsreparaturen hat die Rechtsprechung bestimmte Fristen festgelegt, in denen normalerweise eine Renovierung notwendig werden wird. Dabei belaufen sich die Fristen für Nassräume auf 3 Jahre (Küche, Bad, Dusche), für Haupträume auf 5 Jahre (Schlaf-, Wohnzimmer, Arbeitszimmer, Flur, Kinderzimmer) und für die sonstigen Nebenräume auf 7 Jahre.

In einer Entscheidung vom 23. Juni 2004 (Az: VIII ZR 361/03) hatte der BGH zunächst Klauseln für unzulässig erklärt, die Zusätze enthielten, nach denen der Mieter „spätestens“ oder „mindestens“ in der nachstehenden Zeitfolge zu renovieren hatte. Nunmehr entschied der BGH, dass auch Klauseln ohne Zusätze wie „spätestens“ oder „mindestens“ als starre Fristen anzusehen sind und daher unzulässig sind, mit der Folge, dass der Mieter nicht renovieren muss. Wirksam sind nur noch Klauseln, die Zusätze wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen enthalten“. Hierdurch wird deutlich gemacht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen dem tatsächlichen Bedarf anpassen kann. Daraus ergibt sich, dass selbst im Falle des Ablaufs der jeweiligen Fristen für die Schönheitsreparaturen, der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht vorzunehmen muss, wenn die Wohnung nicht abgenutzt ist, weil sich beispielsweise der Mieter während der Vertragsdauer an einem anderen Ort aufgehalten hat oder ähnliches.

Praxishinweis:
Wurde in Mietverträgen eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen vereinbart, wird damit ebenfalls eine zusätzliche Kostenquotenklausel, in welcher der Vermieter vertraglich eine Kostenbeteiligung des Mieters vereinbart hat, unwirksam. Wenn also eine unzulässige Klausel hinsichtlich der Vornahme von Schönheitsreparaturen vorliegt und der Mietvertrag eine gesonderte Klausel zur „quotenmäßigen Abgeltung angefangener Renovoierungsintervalle“ enthält, in welcher der Mieter verpflichtet ist, bei Auszug vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteilige Beteiligung an den Renovierungskosten zu übernehmen, so kann der Vermieter sich nicht hierauf berufen, sie ist dann ebenfalls unwirksam.

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