Entlastung der Verwaltung und des Beirats auch nach der WEG-Novelle ?

Entlastung der Verwaltung und des Beirats auch nach der WEG-Novelle ?

11. November 2007 | Bau- u. Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Nach der WEG-Novelle besteht bei einigen Verwaltern Unsicherheit darüber, ob die vormals praktizierte Entlastung des Verwalters und/oder des Beirats noch erforderlich und sinnvoll ist. Der nachfolgende Beitrag gibt zunächst einen Überblick über die grundsätzliche Bedeutung der Entlastung und stellt im Anschluss hieran die aktuelle Rechtslage nach der WEG-Reform dar.

Die Entlastung ist eine zum Vereins- und Gesellschaftsrecht entwickelte Willenserklärung der Wohnungseigentümer als Personalverband gegenüber dem Verwalter und dem Beirat. Ziel der Entlastung ist, die in der Vergangenheit geleistete Verwaltungstätigkeit zu billigen und für das Tätigwerden in der Zukunft das Vertrauen auszusprechen. Die Entlastung soll die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft sein, woran die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse haben. Diese Willenserklärung bedarf eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung und wird erst mit Zugang beim Verwalter wirksam. Durch die Entlastung soll zudem die Haftung für vergangene Geschäftshandlungen beschränkt werden. Wird die Entlastung erteilt, so liegt ein sog. „negatives Schuldanerkenntnisses“ der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter respektive dem Beirat vor. Dies hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümer bereits im Voraus anerkennen, dass dem Entlasteten keine Schuld an einem Schaden trifft. Infolgedessen können Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Entlasteten nicht durchgesetzt werden, da es an einem Verschulden fehlt. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch nur für Ansprüche, soweit die Umstände, die zu einem Schadensersatzanspruch geführt haben, bereits zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt oder zumindest erkennbar waren. Dafür muss keine Belehrung über mögliche Schadensersatzansprüche stattgefunden haben. Andererseits kann der Verwalter (entsprechendes gilt für den Beirat) ohnehin nicht für einen Schaden haftbar gemacht werden, soweit kein Verschulden vorliegt.

Der Beschluss, den Verwalter zu entlasten, kann nur rechtmäßig sein, wenn er dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Es kann demnach auch ein Entlastungsbeschluss nach entsprechender Anfechtung aufhebbar sein. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Kerpen (Beschl. v. 18.12.1996 – 15 II 27/96 -, ZMR1998, 376), welches denEntlastungsbeschluss als generell rechtswidrig wertete, judizierte auch das Amtsgericht Köln in einem Beschluss vom 19.3.2002, dass die Entlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, mit der Folge, dass dem Verwalter die Verfahrenskosten aufzuerlegen waren ! 

Der Bundesgerichtshof hat (erst) in seinem Beschluss vom 17.7.2003 die streitige Rechtsfrage dahingehend entschieden, dass ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung steht, sondern nur dann, wenn Ansprüche gegen der Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die möglichen Ansprüche zu verzichten. Das nachvollziehbare Interesse der Wohnungseigentümer, aus freien Stücken durch die Entlastung eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu sichern, wird durch diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs gewährleistet. Der Beschluss, mit dem die Entlastung erteilt wird entspricht daher heute (wieder) prinzipiell einer ordnungsgemäßer Verwaltung. Entsprechendes gilt für den Entlastungsbeschluss des Verwaltungsbeirats. Ein Anspruch des Verwalters auf eine Entlastung besteht jedoch nur, wenn die Teilungserklärung, eine sonstige Vereinbarung oder der Verwaltervertrag dies vorsieht.

Nach der WEG-Reform findet sich im Wohneigentumsgesetz auch weiterhin ausdrücklich keine Regelung bezüglich der Entlastung. Gleichwohl kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber damit zum Ausdruck bringen wollte, die Entlastung sei in Zukunft im Zusammenhang mit der Verwaltung von Wohneigentum nicht mehr erwünscht. Dementsprechend geht auch die jüngste Fachliteratur zum Wohneigentumsrecht nicht davon aus, dass die WEG-Reform Auswirkungen auf die Handhabung der Entlastung haben wird, wenngleich es in diesem Zusammenhang noch keine neue Rechtsprechung gibt.

Praxishinweis:
Auch nach der WEG-Reform erscheint die Entlastung für den Verwalter und den Beirat als durchweg vorteilhaft und sollte, soweit die Möglichkeit besteht, immer angestrebt werden.

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