Der lärmende Mitbewohner

Der lärmende Mitbewohner

16. Dezember 2013 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Die Musikanlage, der Fernseher, der Rasenmäher der Nachbarn, die Baustelle und/oder lärmende Nachbarn und Kinder. Dies sind Faktoren, welche als Lärmbelästigung empfunden werden (können). Was noch als sozialadäquate Beeinträchtigung hinzunehmen oder nicht mehr zu dulden ist, ist häufig unklar. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über dieses praxisrelevante Thema.

1. Sozialadäquater Lärm oder Lärmbelästigung ?

Lärm kann grundsätzlich zu einer Beeinträchtigung der Lebensqualität führen. Da jedoch das Empfinden hinsichtlich des Lärms von Person zu Person verschieden ist, liegt es auf der Hand, dass nicht jeder Lärm als Lärmbelästigung und somit als Beeinträchtigung / Mangel zu werten ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Lärm ortsüblich ist und zu dem allgemeinen Lebensrisiko zählt oder ob die Lärmbelästigung eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohn- und Lebensqualität darstellt und somit über sozialadäquaten Lärm hinausgeht und nicht mehr hinzunehmen oder zu dulden ist. Aus diesem Grund kann nicht pauschal in jedem Fall festgelegt werden, ob eine Lärmbelästigung eine Beeinträchtigung oder ein Mangel im Sinne des Gesetzes darstellt oder dieser von dem Betroffenen hinzunehmen ist. Vielmehr ist im Einzelfall zu entscheiden, ob es sich bei der Lärmbelästigung um eine sozialtypische Beeinträchtigung handelt oder die Lärmbelästigung über eine solche hinausgeht. Deshalb soll anhand nachfolgender Beispiele dargestellt werden, wann noch „sozialadäquater Lärm“ vorliegt und wann die Lärmbeeinträchtigung nicht mehr zu dulden ist.

a) Kinderlärm
Grundsätzlich gilt Kinderlärm als sozialadäquater Lärm und ist als solcher hinzunehmen. Dies wird damit begründet, dass es in der Natur der Entwicklung eines Kindes liegt sich am Leben zu beteiligen und sich zu entfalten. Das kann aber nur für den üblichen Kinderlärm gelten, der sich im Rahmen der Sozialadäquanz bewegt. Kinderlärm ist dann nicht mehr als sozialadäquater Lärm zu beurteilen, wenn der Lärm schikanös, also absichtlich verursacht wird. Ebenso muss der Mitbewohner den Lärm von Kindern dann nicht hinnehmen, wenn der Lärm dadurch entsteht, dass die Kinder nicht zum Spielen gedachte Flächen und Geräte zweckentfremden. Ferner ist zu beachten, dass Kinderlärm während der Mittags- oder Abendruhe, überwiegend dann nicht als Beeinträchtigung zu bewerten ist, wenn das Kind noch nicht die nötige Verstandsreife hat.

b) Stühlerücken
Grundsätzlich gehören Geräusche, die durch das Stühlerücken entstehen zu den normalen Wohngeräuschen und sind als sozialadäquater Lärm hinzunehmen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mitbewohner zur Unzeit häufig die Stühle verrückt oder täglich so laut die Stühle verrückt, dass dies von den anderen Mitbewohner unfreiwillig wahrgenommen wird.

c) Fernsehen/Radio
Im alltäglichen Gebrauch ist sowohl der Fernseher, als auch das Radio und mithin als Informationsquelle und Unterhaltungselektronik in fast jedem Haushalt vorhanden. Für den einzelnen Bewohner stellt sich jedoch die Frage, ab wann er den Lärm durch diese Geräte nicht mehr dulden muss. Grundsätzlich dürfen diese Geräte nur in Zimmerlautstärke betrieben werden, es darf demnach niemand gezwungen werden ohne seinen Willen mitzuhören. Allerdings darf auch mal außerhalb der Ruhezeiten die Lautstärke etwas erhöht werden.

d) Hundegebell
Hundegebell ist dann nicht mehr als sozialadäquater Lärm hinzunehmen, wenn das Bellen des Hundes ein bestimmtes Ausmaß annimmt. Dies ist dann anzunehmen, wenn das Bellen nicht nur gelegentlich erfolgt, sondern über Stunden hinweg, ein sogenanntes Dauerbellen, darstellt oder wenn das Bellen zur Nachtzeit stattfindet.

e) Renovierungs-/Umbauarbeiten
Auch bei Renovierungs- und Umbauarbeiten gilt, dass diese nicht zu dulden sind, wenn sie eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Dies bedeutet, dass Renovierungs- und Umbauarbeiten dann nicht mehr als sozialadäquater Lärm einzustufen sind, wenn die Nutzung des Objekts durch Lärm und Schmutz über das zumutbare Maß beeinträchtigt wird. In Anbetracht dessen, dass jeder ein anderes Lärm- und Schmutzempfinden hat, kann nicht pauschal dargelegt werden, wann genau das zumutbare Maß beeinträchtigt ist, es bedarf vielmehr eine Entscheidung am Einzelfall. Jedenfalls sind Renovierungs-/Umbauarbeiten zu Ruhe- und Nachtzeiten in keinem Fall zu dulden.

2. Die Darlegungslast

Die Darlegungslast dafür, dass eine Lärmbelästigung vorliegt trägt der Anspruchsteller. Aus diesem Grund kommt es für den Anspruchssteller entscheidend darauf an, wie er den Lärm, vor allem aber die Intensität der Lärmbelästigung gerichtsfest nachweist. Die Vorlage eines Lärmprotokolls, in dem detailliert aufgeführt wird, wann, wie und wie lange Lärm stattfand, ist seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.02.2012 nicht mehr zwingend erforderlich. Diesbezüglich führte der Bundesgerichtshof aus:

„Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines ‚Protokolls‘ bedarf es nicht.“ (vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11)Gleichwohl ist dem Anspruchsteller zu raten ein Lärmprotokoll zu führen, da hierdurch der Nachweis der Lärmbelästigungen zumindest erleichtert werden kann. Neben der Vorlage eines Lärmprotokolls sollte der Anspruchsteller Zeugenbeweis (auch Ehegatten sind Zeugen !!!) für die – möglichst protokollierte – Lärmbelästigung anbieten. Sinnvoll – aber kostenintensiv – ist daneben die Einholung eines Sachverständigengutachten bei regelmäßig wiederkehrenden Lärm (bspw. Verkehrslärm, Betrieb einer Waschhalle, Diskothek pp).

3. Ansprüche gegen Mitbewohner oder (Mit-)Eigentümer ?

Nicht selten besteht zudem Unsicherheit darüber gegenüber wem (Unterlassungs-) Ansprüche wegen Lärm geltend zu machen sind. Hierbei kommen neben dem lärmverursachenden Mitbewohner auch der Vermieter oder/und (Mit-)Eigentümer in Betracht. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter keinerlei vertragliche Verbindung mit seinem Nachbarn bzw. dem verursachenden Mitbewohner eingeht, kann der Mieter auch nicht gegenüber diesem vertragliche Ansprüche geltend machen. Ihm stehen jedoch nachbarrechtliche Abwehr- und Unterlassungsansprüche gegen den verursachenden Mitbewohner zu. Insofern kann der Betroffene von dem lärmverursachenden Mitbewohner Unterlassung des Lärms verlangen, dieser Anspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden. Gegen den eigenen Vermieter ist der Mieter berechtigt den Mietzins angemessen zu mindern. Falls bereits bei Vertragsschluss die Lärmbelästigung vorhanden war oder die Lärmbelästigung wegen eines Umstandes entstanden ist, den der Vermieter zu vertreten hat oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gelangt, so steht dem Mieter zusätzlich neben dem Anspruch auf Mietminderung auch noch ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Darüber hinaus steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter u.U. auch noch ein fristloses Kündigungsrecht zu. Ebenso kann ein Vorgehen gegen den Vermieter des verursachenden Mitbewohners von Erfolg sein. Denn dieser kann nach erfolgloser Abmahnung des verursachenden Mitbewohners diesem gegenüber die Kündigung erklären, wenn er die Lärmbelästigung nicht unterlässt.

Praxishinweis:

Dem von Lärm Betroffenen ist hinsichtlich der Durchsetzung seiner Ansprüche Folgendes zu raten:

Zunächst sollte der „lärmende Mitbewohner“ nachweisbar (d.h. schriftlich) aufgefordert werden die Lärmbelästigung zu unterlassen. Einem Mieter ist darüber hinaus zu raten, dass er dem Vermieter gegenüber die Lärmbelästigung anzeigt. Unterlässt man also als Mieter die Anzeige, so ist der Mieter dem Vermieter gegebenenfalls zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Bleibt die Aufforderung zur Unterlassung fruchtlos ist Klage zu erheben. Der Mieter kann daneben auch die Miete mindern. Handelt es sich bei der Lärmbelästigung um massive Störungen kann gegen den lärmverursachenden Mitbewohner auch eine einstweilige Verfügung beantragt werden.

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