Die ordentliche Kündigung des Mieters

Die ordentliche Kündigung des Mieters

30. Januar 2015 | Bau- u. Immobilienrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Einen Wohnungsmieter ordentlich zu kündigen ist auch für den Praktiker mitunter ein schwieriges Unterfangen. Eine Ausnahme hiervon ist der Zahlungsverzug des Mieters. Indes können auch hier Fehler gemacht werden, welche in einem anschließenden Räumungsprozess möglicherweise erhebliche Rechtsnachteile und damit negative Kostenfolgen haben können. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über dieses praxisrelevante Thema:

Zahlt der Mieter seine Miete nicht und kommt er mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug, kann der Vermieter den Mieter fristlos kündigen. Dieses Instrumentarium ist vielen Vermietern geläufig. Ebenso, dass auch der Mieter einmalig die Chance hat, binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage, die ausstehenden Mieten (ohne Rechtsverfolgungskosten) zu zahlen und damit der Räumung zu entgehen. Dies ist bisweilen ärgerlich, sofern der unbedingte Wille dahin geht, den Mieter aus dem Mietvertrag zu verabschieden. Daneben besteht indes die Möglichkeit, bei Zahlungsverzug mit 1 Monatsmiete, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.

Die Regelung, dass der Mieter durch Zahlung die Kündigung und damit verbundene Räumung abwenden kann, gilt hier nicht im Falle der ordentlichen Kündigung. Diese Vorschrift ist nämlich nicht auf ordentliche Kündigungen anwendbar. Die Vorschrift soll in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste. Bedeutsam für die Ausübung der ordentlichen Kündigung in der Praxis ist zweierlei:

1.)

Sofern die Mietrückstände über zwei Monatsmieten betragen, sollte „fristlos“, sowie „hilfsweise ordentlich“ gekündigt werden. Auch wenn Kündigungen (als einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen) grundsätzlich bedingungsfeindlich sind, wird dieses Kündigungskonstrukt in der Rechtsprechung akzeptiert.

2.)

Sofern der Mieter vor Zugang der Kündigung, d.h. Einwurf in seinem Briefkasten, die Rückstände ausgleicht, so ist umstritten, ob dies die Kündigung unwirksam erscheinen lässt.

Grundsätzlich dürfte es auf die Situation bei Verfassens der Kündigung ankommen. Aufgrund des Aspekts von Treu und Glauben wird auch vertreten, dass es auf die Situation bei Erhalt der Kündigung ankommt, dass bedeutet, . ob der Zahlungsrückstand in diesem Moment noch besteht, oder nicht. Daher dürfte es sich empfehlen, bei Zahlungsverzug mit einer Miete sofort die ordentliche Kündigung auszusprechen und diese nachweislich – via Boten – dem Mieter zuzustellen.

Im Zahlungsverzug mit der Miete zu sein bedeutet, dass die Miete trotz Fälligkeit schuldhaft nicht pünktlich bezahlt wurde. Hinzuweisen ist darauf, dass „zur Miete“ auch die Betriebskosten (Nebenkosten) zählen. Ein Kündigungsrecht besteht indes nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat.

Hat der Vermieter gekündigt und erfolgt vom Mieter direkt nach der Kündigung eine berechtigte Aufrechnung mit einer Gegenforderung, wird die Kündigung unwirksam.

Praxishinweis:

Ein Beispiel für eine ordentliche Kündigung sieht wie folgt aus:

 

Einwurf / Einschreiben

Eheleute Mieter
Mieter Straße 194-196
00077 Miethausen

Ordentliche Kündigung Ihres Mietverhältnisses

Sehr geehrter Herr Mieter, sehr geehrte Frau Mieter,

mit Mietvertrag vom XXX haben Sie die Wohnung XXX in der Mieter Straße 194-196 in 00077 Essen gemietet. Die Wohnung wurde Ihnen zum 01.01.2009 überlassen. Ich sehe mich veranlasst, diesen Mietvertrag zum 31.01.2012 ordentlich und unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, weil Sie sich derzeit mit der Zahlung von über 2 Monatsmieten im Zahlungsrückstand befinden.

Aufgrund des Mietvertrages vom 28.04.2011 schulden Sie bekanntlich eine monatliche Miete von EUR 300,00 brutto, welche spätestens am 3. Werktag auf das Ihnen bekannte Konto zu überweisen ist.

Für den Monat Januar 2014 erbrachten Sie nur eine Mietzahlung i.H.v. 133,00 €, sodass Sie sich mit Ablauf des 31.01.2014 mit Mietzahlung i.H.v. EUR 167,00 im Zahlungsverzug befanden.

Für den Monat Februar 2014 erbrachten Sie keine Mietzinszahlung, sodass Sie sich seit dem 28.02.2014 mit insgesamt EUR 467,00 in Zahlungsverzug befanden.

Auch für den Monat März 2014 erbrachten Sie bis dato keine Zahlung, so dass Sie sich derzeit mit EUR 767,00 im Zahlungsverzug befinden.

Aus diesem Grund k ü n d i g e ich hiermit das Mietverhältnis über die von Ihnen gemietete Wohnung f r i s t l o s sowie hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Sie haben die Mieträume an mich bis spätestens zum xx.xx.xxxx mit sämtlichen Schlüsseln der Wohnung herauszugeben. Sollte die vg. Frist fruchtlos verstreichen, werde ich ohne weiteres Anschreiben, d.h. s o f o r t Räumungsklage erheben.

Der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses bei Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache w i d e r s p r e c h e ich vorsorglich bereits jetzt. Bitte geben Sie die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und in vertragsmäßigem Zustand mit allen Schlüsseln zurück. Bitte vereinbaren Sie mit mir rechtzeitig einen Termin für die Abnahme. Schon jetzt widerspreche ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

 

(Unterschrift)

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