Schimmel im Sondereigentum – Verwalter muss Ursache nachgehen
Schimmelbildung in Eigentumswohnungen ist eine immer wieder auftretende Standardproblematik. Oftmals wird dabei zwischen dem Eigentümer des betroffenen Sondereigentums und der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Kosten der Schimmelsanierung gestritten. Maßgebend für die Verantwortlichkeit ist dabei die Ursache der Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung, und insbesondere ob diese auf einen möglichen Schaden am Sondereigentum zurückzuführen ist. Bislang ungeklärt ist die Frage, ob und inwieweit der Verwalter der Ursache für die Schimmelbildung nachgehen muss. Der nachfolgende Beitrag gibt auf der Grundlage der aktuellen Rechtsprechung einen Überblick über die Pflichten des Verwalters bei Schimmelbildung im Sondereigentum.
Die Ausgangslage stellt sich oftmals wie folgt dar: Bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung informiert der betroffene Wohnungseigentümer zunächst den Verwalter der Eigentümergemeinschaft über den Schaden und verlangt den Schimmel auf Kosten aller Gemeinschaftsmitglieder zu beseitigen. Die Eigentümergemeinschaft fühlt sich durch den Schaden jedoch nicht beeinträchtigt und verweigert die Kostentragungspflicht. Ohne der Sache weiter auf den Grund zu gehen, führt der Verwalter die Ursache des Schimmels üblicherweise auf falsches Lüftungs- und Heizverhalten und mithin auf eine Verursachung durch den Eigentümers oder seinen Mieter zurück.
I. Rechtsprechung
Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese entschied in einem viel beachteten Urteil vom 30.07.2014 unter Bezugnahme auf die einschlägige obergerichtliche Rechtsprechung über die Kostentragungspflicht bei Schimmelsanierung und beschäftigte sich dabei auch mit den in diesem Zusammenhang stehenden Pflichten des Hausverwalters. Die Sondereigentümer einer von Schimmelbildung befallenen Eigentumswohnung klagten auf die Übernahme der Kosten in Höhe von 7.699,83 Euro für die Schimmelsanierung in deren Wohnung mittels Silikonplatten durch die Wohnungseigentümergesellschaft. Zudem sollte die Eigentümergemeinschaft zur Beauftragung eines Gutachters verpflichtet werden, um die zeitnahe Dämmung des Hauses vorzubereiten.
Das Amtsgericht hat der Klage nicht stattgegeben. Es begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann in Betracht kommt, wenn ein Mangel am Gemeinschaftseigentum zu Schäden im Bereich des Sondereigentums führt und der Schaden am Gemeinschaftseigentum von den übrigen Wohnungseigentümern verschuldet ist. Selbst wenn eine Haftung dem Grunde nach bestünde, müssten die Kläger sich nach Ansicht des Gerichts vorliegend ein Mitverschulden anrechnen lassen. Die Kläger haben es danach versäumt, die nach ihrem Vortrag bereits seit Jahren erforderliche Sanierung der Außenfassade nach § 21 Abs. 8 WEG gegenüber den Mitwohnungseigentümern einzuklagen. Insbesondere basieren die Gründe für die abweisende Entscheidung aber darauf, dass die Hausverwaltung den Klägern zuvor bereits die Angaben eines Maurermeisters mittgeteilt hatte, wonach keine für die Schimmelbildung innerhalb der Wohnung ursächlichen Fassadenschäden festgestellt worden sind. Das Amtsgericht stellt insoweit klar, dass „ein WEG-Verwalter auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten ist, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein Mangel am Gemeinschaftseigentum von vornherein ausgeschlossen ist“, wobei die Hausverwaltung diese ihr obliegende Pflicht vorliegend ansatzweise erfüllt habe, indem sie sich auf die Aussage des Maurermeisters verlassen habe. Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese schließt sich hinsichtlich der erklärten Pflicht des Hausverwalters zur Ursachenaufklärung dem Oberlandesgericht München an, dass in seinem Beschluss vom 15.05.2006 (OLG München Beschluss vom 15.05.2006, Az: 34 Wx 156/05; vgl. auch BayObLG, Beschluss vom 29.01.1998, Az: 2 Z BR 53/97) erklärt, „der Verwalter habe bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, auch wenn er kein „Profi“ ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Das Oberlandesgericht München bestimmt außerdem, dass der Hausverwalter bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann haftet, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum lag.
II. Gesetzliche Grundlagen
Die vom Gericht spezifizierte Pflicht des WEG-Verwalters findet ihre gesetzliche Grundlage in der in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG statuierten allgemeinen Pflicht des Hausverwalters, wonach dieser „die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und – setzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen“ hat. Da der Wohnungseigentümer in erster Linie selbst für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen hat (vgl. § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), ist die Aufgabe des Hausverwalters auf die Feststellung von Mängeln und die Information der Eigentümer über eingetretene Schäden beschränkt. In diesem Zusammenhang trifft den Hausverwalter auch die Verpflichtung den Hinweisen von Wohnungseigentümern über Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen.
III. Schadensersatzpflicht des Hausverwalters bei Verletzung der Ursachenaufklärung
Soweit der Hausverwalter von Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Kenntnis nimmt und der Ursache für die Entstehung des Mangels nicht nachgeht, verletzt er seine allgemeine Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und –setzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Da diese Pflicht des Hausverwalters nicht nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern obliegt, kann dem einzelnen betroffenen Eigentümer daraus ein Schadensersatzanspruch gegen den Hausverwalter zustehen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB).
Praxishinweis
Der Hausverwalter ist bei Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum zur Aufklärung der Ursache verpflichtet, so dass der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Einhaltung dieser Pflicht hat. Der betroffene Wohnungseigentümer sollte bei Feuchtigkeits- und Schimmelbefall auf eine fachgerechte Aufklärung der Ursachen bestehen und sich keinesfalls mit einem bloßen Hinweis auf eine Veränderung des Lüftungs- und Heizverhaltens zufrieden geben. Sollte der Hausverwalter die Pflicht nicht einhalten, ist die Geltendmachung eines möglichen Schadensersatzanspruches in Betracht zu ziehen. Dies gilt auch dann, wenn die Ursachen für den Mangel nicht geklärt werden oder sich später herausstellt, dass diese nicht im Gemeinschaftseigentum liegt.