Maklerrecht: Vorteile und Risiken von Reservierungsvereinbarungen
Reservierungsvereinbarungen sind bei Maklern nach wie vor sehr verbreitet. Dies obwohl der Abschluss derartiger Vereinbarungen für den Makler nicht nur Vorteile hat, sondern auch erhebliche Risiken birgt, den gesamten Provisionsanspruch zu verwirken. Im Folgenden sollen daher die Voraussetzungen, Vorteile und Risiken der Reservierungsvereinbarung aufgezeigt werden:
1. Sinn und Zweck der Reservierungsvereinbarung
In einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler, seine Bemühungen um den Verkauf eines Objektes für eine bestimmte Zeit einzustellen, um dem Käufer-Kunden damit Gelegenheit zu geben, sich den Kauf noch zu überlegen respektive sich in Ruhe um die Finanzierung des Objektes zu bemühen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer-Kunde, dem Makler eine Gebühr zu zahlen, die (nur) im Falle des tatsächlichen Erwerbs des Objektes auf die Maklerprovision angerechnet wird.
2. Vorteile der Reservierungsvereinbarung für den Makler
Die Vorteile einer solchen Vereinbarung für den Makler liegen auf der Hand: Der Kunde fühlt sich durch die Vereinbarung an das Objekt gebunden, was sich positiv auf seinen Kaufentschluss auswirken kann, da er weiß, dass das Geld für ihn verloren ist, wenn er das Objekt doch nicht erwerben sollte. Der Makler gewinnt dadurch die Sicherheit, dass seine Kunden ihn nur dann um eine Reservierung des Objektes bitten, wenn sie auch ein wirkliches Kaufinteresse haben. Sollte der Interessent das Objekt doch nicht erwerben, steht dem Makler mit der Reservierungsgebühr ein angemessener Betrag zur Verfügung, mit dem er – zumindest zum Teil – seine Unkosten abdecken kann.
3. Vorteile der Reservierungsvereinbarung für den (Käufer-) Kunden
Die Vorteile für den Kunden sind demgegenüber gering und erschöpfen sich in einem Gefühl der (scheinbaren) Sicherheit: Der Kunde glaubt, er habe für eine bestimmte Zeit das Objekt sicher. Er geht davon aus, dass das Objekt in dem Sinne nur für ihn „reserviert“ sei, also für den Reservierungszeitraum dem Zugriff anderer Interessenten entzogen ist. Hier irrt er aber in der Regel. Denn der Makler mag zwar tatsächlich seine Verkaufsbemühungen betreffend dem reservierten Objekt einstellen, doch kann das Objekt in der Zwischenzeit gleichwohl auch anderweitig veräußert werden. Dies entweder durch andere vom Eigentümer beauftragte Makler oder durch eine Veräußerung durch den Eigentümer selbst. Dementsprechend sind in der Praxis (noch) die meisten Makleraufträge so ausgestaltet, dass zumindest dem Eigentümer das Recht vorbehalten wird, das Objekt trotz Beauftragung des Maklers selbst zu veräußern. Selbst wenn der Makler – was aus Sicht des Maklers unbedingt zu empfehlen ist – einen qualifizierten Alleinauftrag mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel vereinbart hat, wäre diese Vereinbarung für den Käufer-Kunden des Maklers, der das Objekt für sich reservieren möchte, noch nicht ausreichend sicher. Denn eine solche Vereinbarung kann nur zu Schadensersatzansprüchen des Maklers gegen den Eigentümer führen, wenn dieser – entgegen der vertraglichen Verpflichtung – das Objekt selbst veräußert. Eine Reservierungsvereinbarung ist daher für den Käufer-Kunden bei Lichte betrachtet wenig vorteilhaft.
4. Voraussetzungen der Reservierungsvereinbarung
a) Vorliegen eines qualifizierten Makleralleinauftrages mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel
Die Reservierungsvereinbarung setzt zunächst voraus, dass der Makler wirksam – d.h. individualvertraglich und nicht durch Formularvertrag (!) – einen qualifizierten Makleralleinauftrag mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel abgeschlossen hat.
b) Zustimmung des Eigentümers
Hinzu kommt – was regelmäßig übersehen wird – dass der Makler eine Reservierungsvereinbarung nur abschließen kann, wenn der Eigentümer hierzu ausdrücklich sein Einverständnis erteilt. Dies folgt schon aus dem (Makler-)Vertrag mit dem Eigentümer, wonach der Makler nicht einfach seine Verkaufsbemühungen für eine gewisse Zeit einstellen darf. Denn der Makler ist hier schließlich als Alleinmakler tätig und als solcher seinem Verkäufer-Kunden gegenüber in besonderem Maße zur Treue verpflichtet. Durch das Absehen von weiteren Verkaufbemühungen während der Reservierungszeit verstöß der Alleinmakler daher in der Regel gegen die Interessen des Verkäufer-Kunden, wenn er während der Reservierungszeit andere Kaufinteressenten abweist oder hinhält. Die Zustimmung des Eigentümers ist aber auch deshalb erforderlich, weil nur so sichergestellt werden kann, dass der Eigentümer während der Reservierungszeit nicht dinglich über das Grundstück verfügt, wozu er sonst jederzeit imstande wäre (LG Frankfurt am Main, NJW 1984, 2419, 2420).
c) Keine Vereinbarung durch AGB
Unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ist des Weiteren, dass die Reservierungsvereinbarung niemals durch AGB-Vertrag abgeschlossen werden kann und deshalb stets individualvertraglich zu vereinbaren ist. Die Reservierungsgebühr stellt nämlich de facto eine erfolgsunabhängige Provision zugunsten des Maklers dar, da der Makler die Gebühr auch dann behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt. Diese Abweichung der Reservierungsgebühr vom gesetzlichen Grundgedanken macht die Vereinbarung einer solchen überraschend, so dass sie nicht durch vorformulierte Vertragsbedingungen, also in AGB’s, wirksam vereinbart werden kann (BGHZ 103, 235, 240). Für die individualvertragliche Vereinbarung genügt es aber nicht, dass die Reservierungsvereinbarung auf einem gesonderten Blatt zum Maklervertrag geschlossen wird oder dass sie erst mehrere Tage nach dem Maklervertrag geschlossen wird. Sie muss vielmehr tatsächlich ausgehandelt worden sein. Dies nicht nur der Höhe, sondern auch dem Grunde nach. Es reicht daher auch nicht, wenn der Betrag der Reservierungsgebühr handschriftlich eingetragen wird. Vielmehr muss die Reservierungsvereinbarung das Ergebnis echter Verhandlungen zwischen dem Makler und dem Käufer-Kunden sein.
d) Beachtung der Bindungsdauer und Höhe
Bei dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ist des Weiteren die Bindungsdauer und die Höhe der Reservierungsvereinbarung zu beachten. Reservierungsvereinbarungen über eine unbegrenzte Zeit sind sittenwidrig und damit nichtig (BGHZ 103, 235, 241). Die Bindungsdauer sollte nicht länger als sechs Monate betragen.
Ebenso ist die Höhe der Reservierungsgebühr zu beachten. Die Grenze der Reservierungsgebühr ist dort zu ziehen, wo durch sie ein unangemessener Druck auf den Käufer-Kunden zum Kauf des Objektes ausgeübt wird. In der Rechtssprechung hat sich im Laufe der Zeit für die „Normalfälle“ eine Grenze in Höhe der Reservierungsgebühr von 10 – 15 % der Maklerprovision heraus gebildet (BGHZ 103, 235, 239). Indes ist diese Grenze in jedem Einzelfall genau daraufhin zu überprüfen, ob sie nicht doch niedriger angesetzt werden muss. Je nach Höhe der im Erfolgsfalle zu zahlenden Provision können auch 5 % der Maklerprovision einen unzumutbaren Druck auf den Käufer-Kunden ausüben. Dies beispielsweise dann, wenn der Wert des Objektes so hoch ist, dass die dann fällige Summe geeignet ist, den Erwerber unter Druck zu setzen (BGH, NJW 1987, S. 54).
5. Risiken der unwirksamen Reservierungsvereinbarung
Die Risiken einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung sind für den Makler sehr hoch. Denn er hat nicht nur die (ggf. zu Unrecht) erhaltene Reservierungsvereinbarung zurück zu zahlen, sondern läuft darüber hinaus Gefahr, seinen gesamten Provisionsanspruch zu verlieren. Dementsprechend entspricht es derzeit gängiger Rechtsprechung, dass ein Makler seinen gesamten Courtageanspruch verliert, wenn er eine Reservierungsvereinbarung trifft, obwohl er kein Alleinmakler ist (OLG Hamm, NJW 1991, S. 360, 361). Ähnlich sieht es auch der Bundesgerichtshof, wenn er annimmt, dass eine Verwirkung des Courtageanspruchs immer dann gegeben ist, wenn der Makler die Unwissenheit seiner Kunden ausnutzt (BGH, VersR 1992, 958 u. VersR 1989, 590). Noch weiter geht das OLG Hamm, welches davon ausgeht, dass allein die Verwendung von unwirksamen AGB-Klauseln zu einer Verwirkung des gesamten Courtageanspruchs führt (OLG Hamm, NZM 2000, S. 1073ff.).
Zwar hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Verwendung von unzulässigen AGB-Klauseln allein noch nicht zu einer Verwirkung des Maklerlohnanspruches führen kann, sondern stets noch weitere Umstände hinzu treten müssen, die den Makler seines Lohnes für unwürdig erscheinen lassen (BGH v. 19.05.2005, Az.: III ZR 322/04). Indes neigen die Gerichte (wie jüngst das Landgericht Bonn) relativ schnell dazu „besondere Umstände“, die eine Lohnunwürdigkeit des Maklers zu (er-)finden.
6. Konsequenzen für die Praxis
Zusammenfassend ist festzustellen, dass Reservierungsvereinbarungen nur individualvertraglich vereinbart werden können. Hinzu kommt, dass der Eigentümer dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ausdrücklich zustimmen muss und darüber hinaus der Reservierungsvereinbarung ein qualifizierter Makleralleinauftrag mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel zugrunde liegt. Ferner darf die Höhe der Gebühr regelmäßig die Grenze von 5 bis 10 % der zu erwartenden Maklercourtage nicht überschreiten. Bei Abschluss einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung droht dem Makler der vollständige Verlust seines Provisionsanspruchs. Aus diesem Grunde ist – primär aus Maklersicht – vor dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung zu warnen.