Anspruch auf Maklerprovision: Vorsicht bei Nebenabreden zum Kaufvertrag !

Anspruch auf Maklerprovision: Vorsicht bei Nebenabreden zum Kaufvertrag !

27. Januar 2008 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten Maklerprovision ist nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB abhängig von dem wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrages. Dass dieses Geschäft tatsächlich durchgeführt wird, ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht erforderlich. Es kommt entscheidend darauf an, welches Schicksal der Hauptvertrag erleidet. Wird ein einmal geschlossener Vertrag angefochten, ist er als von Anfang an nichtig zu betrachten und so zu behandeln, als habe er niemals existiert. Das bedeutet auch, dass der Provisionsanspruch eines Maklers nicht besteht, da es keinen wirksamen Hauptvertrag gegeben hat. Demgegenüber wird bei einem Rücktritt der einmal wirksame Vertrag nicht als zu keinem Zeitpunkt existent angesehen, sondern lediglich von einem nachträglichen Entfallen des Hauptvertrages ausgegangen. Der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision bleibt daher bestehen !

In einem jüngst entschiedenen Fall hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob eine nicht beurkundete Nebenabrede zum notariellen Kaufvertrag, wonach eine Einbauküche mit veräußert werden sollte, zur Nichtigkeit des Hauptvertrages und damit zum Verlust des Maklerprovisionsanspruch führt. Der notariell beurkundete Kaufpreis betrug 265.000 Euro. Zusätzlich wurde mündlich die Übernahme diverser Einrichtungsgegenstände der Immobilie, darunter auch eine Einbauküche, vereinbart. Über diese Gegenstände wurde eine separate Liste angefertigt und ein in bar zu zahlender Preis von 20.000 Euro vereinbart.

Der Käufer verweigerte die Zahlung der vereinbarten Provision und erklärte die Anfechtung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer. Er stützte dies auf angebliche Formnichtigkeit des Kaufvertrags. Es kam daraufhin zu einem Rechtsstreit zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie, in dem der Verkäufer aufgrund der Nichtbezahlung des Kaufpreises den Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärte. In dem Prozess vor dem Landgericht Siegen klagte nunmehr der Makler gegen den Käufer auf Zahlung seiner Provision. Das Gericht sprach ihm diese zu.

Der Käufer konnte seine Einwendung gegen die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht beweisen. Er hatte behauptet, der eigentliche Kaufpreis betrage, abweichend von der Vereinbarung in dem notariellen Vertrag, 285.000 Euro, von denen 20.000 in bar gezahlt werden sollten. Der niedrigere Preis sei zur Verringerung der Grunderwerbssteuer beurkundet worden. Das Gericht sah in der Barzahlung in Höhe von 20.000 Euro jedoch keine Schwarzgeldabrede, sondern die Gegenleistung für die Übereignung des aufgelisteten Mobiliars. Diese Vereinbarung konnte zwischen den Kaufvertragsparteien auch mündlich geschlossen werden, eine Verpflichtung zur notariellen Beurkundung habe nicht bestanden. Dies folgt daraus, dass das Gericht die aufgelistete Einbauküche nicht als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks ansah. Als solche hätte ihre Übereignung, ebenso wie die des Grundstückes selbst, notariell beurkundet werden müssen. Eine Einbauküche soll dann wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks sein, wenn sie nach der maßgeblichen Verkehrsanschauung zu der Immobilie gehört und von den Erwerbern eines Hauses erwartet wird. Dies sei im hier maßgeblichen Raum (Osnabrück) nicht der Fall. Denn dort herrsche die Erwartung, dass Voreigentümer die Küche mitnehmen, sofern nicht die Übernahme entsprechend gegen Entgelt vereinbart wird. Mithin sei die Einbauküche nicht als fester Bestandteil des Hauses anzusehen. Eine Anfechtung des Kaufvertrags durch den Käufer war daher nicht möglich, mit der Folge, dass der Hauptvertrag Bestand hatte und dem Makler der Provisionsanspruch zuzusprechen war.

Praxishinweis:
Der zugrunde liegende Sachverhalt könnte von einem anderen Gericht durchaus anders bewertet werden ! Wertet ein Gericht eine Einbauküche im maßgeblichen Raum als zu einer Immobilie gehörend an, hätte dies zur Konsequenz, dass auch der Verkauf einer Einbauküche als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks notariell beurkundet werden müsste, mit der Folge der Nichtigkeit des Hauptvertrages und des Entfallen des Provisionsanspruchs ! Für die Wirksamkeit des Hauptvertrages und auch des Anspruchs auf Zahlung der Maklerprovision empfiehlt es sich daher genaue Abreden darüber zutreffen, ob bei einem Immobilien – und gleichzeitigem Einrichtungsverkauf zwei einzelne Verträge oder ein einheitlicher Kaufvertrag bestehen sollen. Im Zweifelsfall sollten beide vertragliche Abreden beurkundet werden !

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