Kommt Zeit, geht Maklerlohnprovisionsanspruch ?

Kommt Zeit, geht Maklerlohnprovisionsanspruch ?

01. September 2008 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Nicht selten steht der Makler vor dem Problem, dass zwischen seiner Maklertätigkeit und dem Hauptvertragsschluss einige Zeit vergeht. Oft kommt der Abschluss des Hauptvertrages erst einige Monate, teilweise erst einige Jahre nach der Maklertätigkeit zustande. Wenn seine (Makler-)Tätigkeit jedoch kausal ( = ursächlich) für den Abschluss des Hauptvertrages war, hat und behält der Makler einen Anspruch auf seine Provision. Entscheidend für die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist in diesem Fall, wer die Kausalität der Maklerleistung zu beweisen hat. Der nachfolgende Beitrag fasst die wichtigsten Grundsätze zusammen.

Kausalitätsvermutung Grundsätzlich hat der Makler darzulegen und zu beweisen, dass der Hauptvertrag infolge seiner Tätigkeit zustande gekommen ist. Dem Makler wird jedoch eine Beweiserleichterung zu teil, wenn der Hauptvertrags­schluss der Maklerleistung in einem „angemessenen“ zeitlichen Abstand folgt. In diesen Fällen besteht kein Anlass die Wesentlichkeit Maklerleistung für den Vertragsschluss in Frage zu stellen und es kommt zu einer sog. Kausalitätsvermutung. Es ist dann Sache des Maklerkunden die fehlende Ursächlichkeit der Maklerleistung nachzuweisen, das bedeutet, dass der Kunde unter Beweis stellen muss, dass es zu einer Unterbrechung des bereits vermuteten Kausalverlaufs gekommen ist.

Dem Maklerkunden wird diese Beweisführung oft schwer fallen, denn bei einem Nachweismakler ist die Annahme einer Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen der Nachweisleistung und dem späteren Vertragsschluss an strenge Anforderungen geknüpft. Es reicht hierfür beispielsweise nicht aus, wenn die Verhandlungen der Parteien nach dem Nachweis zunächst scheitern und sie dann später ohne den Makler wieder aufgenommen und mit unverändertem wirtschaftlichem Ergebnis zum Ende geführt werden. Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs ist nur dann anzunehmen, wenn der Maklerkunde seine Absichten ernsthaft und endgültig aufgibt und erst zu einem späteren Zeitpunkt völlig neue Verhandlungen unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufnimmt.

Bei der Kausalitätsvermutung handelt es sich um einen, für den Makler im Hinblick auf die Durchsetzbarkeit seines Provisionsanspruchs, nicht zu unterschätzenden Vorteil. Voraussetzung dafür ist jedoch ein Hauptvertragsschluss in einem „angemessenen“ Zeitraum nach der Maklerleistung.

Was als angemessener Zeitpunkt zu werten ist, ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalles und der Art des Objektes. Aus diesem Grund kann es nicht überraschen, dass es zu dieser Frage eine nahezu unübersehbare Rechtssprechung gibt. Grundsätzlich lässt sich jedoch festhalten, dass selbst bei einfachen Reihenhäusern Zeiträume von mehr als einem halben Jahr noch angemessen sind. Der Bundesgerichtshof sieht als Obergrenze regelmäßig einen Einjahreszeitraum an. Hervorzuheben ist jedoch, dass dies der Regelfall ist und es durchaus Ausnahmen gibt. Insoweit lässt sich konstatieren, dass sich die Zeitspanne bei einem größeren, ungewöhnlichen oder teuren Objekt mitunter signifikant verlängert. Demgemäss nahm beispielsweise das OLG Koblenz die Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit noch bei einem erst zwei Jahre später geschlossenen Vertrag über ein Möbelhaus an. Das OLG Bamberg hatte in einem Fall sogar die Kausalität noch bei einer Zeitspanne von vier Jahren zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss angenommen.

Doch auch wenn die Kausalitätsvermutung nicht mehr eingreift, also regelmäßig nach Ablauf eines Jahres hat der Makler noch eine Chance seine Provisionsforderung durchzusetzen. Es ist für ihn in diesen Fällen nur schwieriger, seinen Courtageanspruch zugesprochen zu bekommen, da nunmehr er die Ursächlichkeit seiner Leistung für den Hauptvertragsschluss beweisen muss. Ein Nachweismakler kann den Beweis regelmäßig dadurch erbringen, dass er nachweist, dass die Verkäufer weiterhin zum Verkauf des Objektes bereit waren und nicht etwa, ob der Käufer durchgängig zum Kauf bereit war. Eine solche Beweisführung ist auch nicht aussichtslos. So kam es, dass auch das OLG Hamburg (NJOZ 2003, 2989, 2990) auch noch nach vier Jahren (!) die Ursächlichkeit bejaht hat, nachdem die späteren Erwerber ihre Kaufsabsichten aufgrund eines Todesfalls in der Familie zunächst aufgegeben hatten und ihnen auch die Finanzierung des Objektes nicht möglich war, sie das Objekt daher nur mieteten, es dann aber vier Jahre später erwarben. In einem von dem OLG Köln im Jahre 2000 entschiedenen Fall wurde sogar bei einem Zeitraum von neun Jahren noch eine Ursächlichkeit angenommen, da in dem gesamten Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertrags­schluss sowohl Verkaufsbereitschaft auf Seiten des Verkäufers als auch Ankaufsinteresse seitens des Maklerkunden bestanden (OLG Köln, Az.: 24 U 38/00 v. 08.08.2000).

Praxishinweis:
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Rechtssprechung den Makler zu schützen versucht, indem sie eine relativ lange Zeitspanne festsetzt, während derer die Kausalitätsvermutung gilt. Aber auch danach wird es dem Makler nicht unangemessen schwer gemacht, die Kausalität seiner Maklerleistung darzulegen und zu beweisen. Dem Makler ist daher zu empfehlen, die von ihm angebotenen Objekte auch noch nach dem Ablauf eines Jahres genau im Auge zu behalten. Vor allem aber sollte er zu den Kunden den regelmäßigen Kontakt pflegen und diesen auch (zu Beweiszwecken) dokumentieren, damit der Beginn des Vermutungszeitraums im Interesse des Maklers möglichst weit nach hinten verlegt wird.

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