Die Doppeltätigkeit des Maklers
Wird der beauftragte Makler nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für den Käufer einer Immobilie tätig, so besteht bei den Beteiligten nicht selten Rechtsunsicherheit über die Voraussetzungen und Grenzen einer zulässigen Doppeltätigkeit des Maklers. Der nachfolgende Beitrag gibt vor dem Hintergrund einer aktuellen Entscheidung des AG München einen Überblick zu diesem praxisrelevanten Thema.
Eine Doppeltätigkeit liegt im Rechtssinne nur dann vor, wenn der Makler mit beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrages einen provisionspflichtigen Maklervertrag schließt. Dann – und nur dann – ist die Doppeltätigkeit unzulässig, wenn sie zu einer vertragswidrigen Interessenkollision führt. Wann dies der Fall ist, bestimmt sich aufgrund der konkreten Tätigkeit des Maklers und nicht aufgrund der vertraglichen Gestaltung. Danach gilt:
Eine Doppeltätigkeit als Nachweismakler ist grundsätzlich zulässig. Ebenso zulässig ist es, wenn der Makler für die eine Seite als Vermittlungsmakler, für die andere Seite als Nachweismakler tätig wird. Unzulässig ist es hingegen, wenn der Makler für beide Parteiendes beabsichtigten Hauptvertrages als Vermittlungsmakler tätig wird. Dies folgt ohne Weiteres aus dem Sinn der Tätigkeit als Vermittlungsmakler: Besteht beispielsweise über die Höhe des zu entrichtenden Kaufpreises Streit, kann der Vermittlungsmakler nicht eine Doppeltätigkeit ausüben, ohne dass eine Interessenkollision eintritt. Er müsste nämlich in einem solchen Fall für seinen einen Maklervertragspartner versuchen den Kaufpreis im Verhandlungswege zu senken, für den anderen hingegen den Kaufpreis zu erhöhen. Dass beides nicht geht, bedarf keiner weiteren Ausführung.
Praxishinweis:
Wer als Makler eine Doppeltätigkeit ausüben möchte (sei es auf beiden Seiten als Nachweismakler oder auf der einen Seite als Vermittlungs- und auf der anderen Seite als Nachweismakler) hat dies in jedem Fall konkret und unmissverständlich beiden Vertragspartnern gegenüber zum Ausdruck zu bringen. Dies ist – günstig für den Makler – auch in AGB möglich. In diesem Zusammenhang ist ergänzend darauf zu verweisen, dass der Makler nicht verschweigen darf, dass er vom jeweils anderen Vertragspartner ebenfalls eine Provision erhält. Er muss daher, gleichgültig, ob sich seine Doppeltätigkeit auf eine Nachweis- oder eine Vermittlungstätigkeit bezieht, die Tatsache, dass er mit beiden Auftraggebern einen provisionspflichtigen Maklervertrag abgeschlossen hat, offenbaren (vgl. AG München. a.a.O.: „Die Möglichkeit der Kenntnisnahme ist notwendig, aber auch ausreichend !“). Die Einzelheiten der Provisionsvereinbarung muss er indes nicht bekannt geben. Insbesondere muss er nicht die Höhe der anderweitigen Provision mitteilen. Ebenso wenig muss dem Suchinteressenten eine mit dem Objektanbieter getroffene Mehrerlösvereinbarung offenbart werden.
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