Maklerprovision nach Scheitern der Verkaufverhandlungen

Maklerprovision nach Scheitern der Verkaufverhandlungen

07. November 2011 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Scheitern die Hauptvertragsverhandlungen und kommt es nachfolgend, ohne weitere Tätigkeit des Maklers, dennoch zum Abschluss des Hauptvertrages besteht nicht selten Unsicherheit darüber unter welchen Voraussetzungen der Makler gleichwohl Maklerprovisionsansprüche geltend machen kann. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über dieses praxisrelevante Thema.

Grundsätzlich hat der Makler darzulegen und zu beweisen, dass der Hauptvertrag infolge seiner Tätigkeit zustande gekommen ist. Dem Makler wird jedoch eine Beweiserleichterung (sog. Kausalitätsvermutung) zuteil, wenn der Hauptvertragsschluss der Maklerleistung in einem „angemessenen“ zeitlichen Abstand folgt. Was als angemessener Zeitpunkt zu werten ist, ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalles und der Art des Objektes. Aus diesem Grund kann es nicht überraschen, dass es zu dieser Frage eine nahezu unübersehbare Rechtssprechung gibt. Grundsätzlich lässt sich jedoch festhalten, dass selbst bei einfachen Reihenhäusern Zeiträume von mehr als einem halben Jahr noch angemessen sind. Der Bundesgerichtshof sieht als Obergrenze regelmäßig einenEinjahreszeitraum an.

Problematisch wird die Sache dann, wenn – wie jüngst in einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall (OLG Hamm, Az.: I – 18 U 94/10) die Kaufvertragsverhandlungen zunächst gescheitert sind, dann jedoch unter Einschaltung eines neuen Maklers der Hauptvertrag doch noch – zu einem deutlich geringeren Kaufpreis – abgeschlossen wird. In diesem Fall kommt es zunächst darauf an, ob dieKausalitätsvermutung unterbrochen wird und wer das Unterbrechen der Kausalität zu beweisen hat. Nachfolgend stellt sich die Frage, ob noch von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit (sog. inhaltliche Kongruenz) auszugehen ist.

Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs ist nur dann anzunehmen, wenn der Maklerkunde seine Absichten ernsthaft und endgültig aufgibt und erst zu einem späteren Zeitpunkt völlig neue Verhandlungen unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufnimmt. Die Beweislast hierfür liegt – für den Makler günstig – bei dem Kunden.

Wann bei Preisreduzierungen noch von einem wirtschaftlich identischen Vertrag gesprochen werden kann wird in der Rechtsprechung unterschiedlich gesehen. Zwar geht der Bundesgerichtshof (BGH, IV ZR 9/92) davon aus, dass noch eine Preisabweichung von 15 % die inhaltliche Kongruenz nicht entfallen lässt, es gibt jedoch zu diesem Wert auch entgegen stehende Rechtsprechung der Oberlandesgerichte (vgl. OLG Brandenburg, 11 U 116/98). Als „Faustformel“ kann sich der Makler merken: Abweichungen von ca. 20 % lassen den Provisionsanspruch nicht entfallen. Bei Abweichungen von 50 % lässt sich der Maklerprovisionsanspruch demgegenüber nicht mehr durchsetzen

Praxishinweis:
Als Konsequenz der vorstehend aufgezeigten Rechtsprechung ist dem Makler zum Einen zu empfehlen in regelmäßigen Abständen bis zum Verkauf des Objekts den Kontakt zum Verkäufer zu halten, um den Beginn der Frist für Kausalvermutung möglichst lange heraus zu zögern. Zum Anderen sollte der Makler zur Vermeidung einer fehlenden Kongruenz möglichst detaillierte Angaben zu dem zu erzielenden Kaufpreis vermeiden.

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