Vorkenntnisklauseln in Maklerverträgen

Vorkenntnisklauseln in Maklerverträgen

01. Oktober 2012 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Rechtsanwalt Dr. R. Stark

Bekanntlich hat der (Nachweis-)Makler nur dann einen Provisionsanspruch, wenn seine Nachweisleistung ursächlich (kausal) für den Vertragsschluss wurde. Um dem Provisionsanspruch des Maklers zu entgehen, berufen sich Maklerkunden deshalb nicht selten auf eine angebliche Vorkenntnis des Objekts. Damit der Makler nicht überflüssiger Weise Zeit und Geld investiert, versuchen Makler durch sog. Vorkenntnisklauseln Rechts- und Planungssicherheit zu erlangen. Eine aktuelle Entscheidung des LG Berlin vom 17.04.2012 (Az.: 16 O 401/11) gibt Anlass sich mit den Voraussetzungen derartiger Vorkenntnisklauseln auseinander zu setzen.

Da die Tätigkeit des Maklers kausal für den Hauptvertragsabschluss geworden sein muss um einen Anspruch auf Maklerprovision zu erlangen, hat der Makler in einer rechtlichen Auseinandersetzung die Kausalität zu beweisen. Auch wenn diese Ursächlichkeit in bestimmten Fallkonstellationen vermutet wird (vgl. dazu den Beitrag des Verfassers „Kommt Zeit, geht Maklerprovisionsanspruch“  v. 01.09.2008) obliegt dem Makler grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die Kausalität seiner Tätigkeit. Es ist aus diesem Grund nahe liegend wenn Makler versuchen, diese Grundsätze zu ihren Gunsten zu korrigieren. Hierfür bieten sich auch und gerade sog. Vorkenntnisklauseln an. Darin wird den Kunden des Maklers aufgegeben, eine ggf. bestehende Vorkenntnis hinsichtlich eines nachgewiesenen Objektes innerhalb einer bestimmten Frist bekannt zu geben. Unterlässt der Auftraggeber diese Mitteilung, soll er sich nachfolgend nicht auf die fehlende Kausalität der Maklertätigkeit berufen dürfen. Dies mit der Folge, dass er dem Makler selbst dann die Provision schuldet, wenn eine derartige Vorkenntnis zwar besteht, sie aber gegenüber dem Makler nicht innerhalb der Frist offenbart wurde. Damit wird – günstig für den Makler – die Kausalität zwischen dem Nachweis und dem Vertragsschluss unwiderlegbar vermutet.

Da derartige (Vorkenntnis-) Klauseln die Darlegungs- und Beweislast stark zu Gunsten des Maklers verändert, können sie nicht durch AGB-Vertrag vereinbart werden. Der Bundesgerichtshof erkennt solche Vorkenntnisklauseln nur dann als rechtswirksam an, wenn sie im Wege einer Individualvereinbarung ausgehandelt worden sind. Diese Rechtsfolgen können nicht dadurch umgangen werden, dass für den Fall der Unterlassung der Mitteilung der Vorkenntnis durch AGB´s ein pauschalierter Aufwendungsersatzanspruch vereinbart wird. Zwar ist der Maklerkunde aufgrund des Maklervertrages verpflichtet, dem Makler die Vorkenntnis unverzüglich mitzuteilen, wenn er sich nicht schadensersatzpflichtig machen will, indes verstößt die Pauschalierung eines derartigen Schadensersatzanspruchs gleichfalls gegen geltendes Recht. Ob der Makler bei der Verletzung von in AGB´s vereinbarten Vorkenntnisklauseln wenigstens einen Schadensersatzanspruch (gerichtet auf den Ersatz seiner Aufwendungen (bspw. Inseratskosten) hat, lässt der Bundesgerichtshof (leider) offen. Die Rechtsprechung des LG Berlin geht in der vorerwähnten Entscheidung sogar noch einen Schritt weiter:

Ein Immobilienunternehmen verwendete hier eine Klausel mit folgenden Inhalt:

„Ist dem Empfänger das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt, ist uns dies schriftlich innerhalb von 5 Tagen mitzuteilen und auf Verlangen nachzuweisen. Bei Zweifelsfällen ist diese Frist spätestens dann erreicht, wenn dies nicht spätestens bei 1 Woche nach Versendungsdatum erfolgt ist.“ 

Obwohl in dieser Klausel noch nicht einmal die Kausalität fingiert oder sonst eine Rechtsfolge angeordnet wurde, sondern nur eine schlichte Mitteilungspflicht vereinbart wurde um überflüssige Arbeit des Maklers vorzubeugen, hielt das LG Berlin auch diese Klausel für unwirksam. Denn diese Klausel könne – auch wenn sie die Rechtsfolgen nicht ausdrücklich definiere – bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung im Sinne einer materiell rechtlichen Einschränkung oder auch als unwiderlegbare Vermutung verstanden werden, wonach der Auftraggeber auch dann zur Provisionszahlung an den Makler verpflichtet wäre, wenn seine Tätigkeit für den Vertragsabschluss wegen der Vorkenntnis des Auftraggebers nicht ursächlich ist, also unabhängig von ihrem Erfolg eine Zahlungspflicht begründet wird.

Praxishinweis:

Dass die geltende Rechtsprechung weder den Interessen der Praxis, noch des Makler kaum gerecht wird, bedarf keiner weiteren Ausführung und ist auch in der einschlägigen Literatur weitestgehend anerkannt (vgl. statt vieler: Hamm/ Schwertner, Maklerrecht, 6. Auflage, Rn. 925 m.w.N.). Aufgrund der unbefriedigenden Rechtslage sollte der Makler deshalb stets im Wege einer Individualvereinbarung (vgl. zu den Voraussetzungen wirksamer Individualvereinbarungen den Beitrag des Verfasser „AGB´s – Der erklärte Feind des Maklerprovisionsanspruchs“  v. 01.06.2012) versuchen mit dem Kunden eine Vorkenntnisklausel zu vereinbaren. Eine derartige Klausel könnte folgenden Inhalt haben:

Ist dem Kunden ein vom Makler angebotenes Objekt bereits bekannt, so hat der dem Makler innerhalb von drei Tagen auf die bestehende Vorkenntnis hinzuweisen. Geschieht dies nicht, so wird die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit unwiderlegbar vermutet wenn der Kunde im Nachhinein den Hauptvertrag schließt. In diesem Fall ist der Kunde verpflichtet, dem Makler die vereinbarte Provision zu entrichten. Er kann sich dann nicht auf eine fehlende Ursächlichkeit berufen.Ist der Makler auf eine Vorkenntnisklausel durch AGB Vertrag angewiesen so ist folgende Formulierung vorzuschlagen:Ist dem Kunden ein vom Makler angebotenes Objekt bereits bekannt, so hat er den Makler innerhalb von drei Tagen auf die bestehende Vorkenntnis hinzuweisen. Geschieht dies nicht, so hat der Kunde dem Makler im Wege des Schadensersatzes sämtliche Aufwendungen zu ersetzen, die diesem dadurch entstanden sind, dass der Kunde ihn nicht über die bestehende Vorkenntnis informiert hat.Alternativ hierzu ist anzuraten, dass der Makler stets versucht auch eine Vermittlungsleistung (nachweisbar) zu erbringen, da in diesen Fällen der Vorkenntniseinwand a priori ins Leere läuft.

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